深圳二手房交易税费知识,买卖房产一定要知道

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来源：咚咚淘房哥
二手房交易当中，成交价一般都是指业主实收，交易过程中的产生的二手税费，默认都是由买家支付，也可以跟业主约定把税费，不过最终羊毛出在羊身上。
经常还有网友咨询淘房哥二手交易情况，满 2 年和满 5 年唯一有什么区别？
赎楼是什么意思？
二手房交易的各种税费？
本篇一并讲解，先从今年上半年的三价合一政策说起。
2018 年 3.28 号 " 三价合一 " 政策，二手税费增加明显，目前一套总价 500 万的房子要 30 万左右税费；而新房的税费本身就是按成交价计税，所以不影响。
三价合一：
商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值，作为计算基数确定贷款额度。
简单理解，网签价= 贷款评估价 = 计税价
相比政策前影响：如果你想按成交价贷款，那就按成交价网签计税，税费增加；如果按最低过户价网签，税费和之前不变，但是贷款也按最低过户价给你贷款，首付就要增加。
满 2 年：
指卖方产权证或者契税发票时间超过 2 年或正好 2 年。
( 1 ) . 满 2 年的普通住宅可以免收增值税；满 2 年的非普通住宅要征收差额增值税
( 2 ) . 未满 2 年需要征收过户价 5% 的增值税
满 5 年唯一：
指卖方转让的房产满了 5 年、且家庭名下在深圳的唯一住宅。
卖方房产满 5 年并且是家庭唯一一套可以免征个税
注：免个税的情况下要业主配合提供家庭成员户口本、身份证、婚姻证明等相关信息。
赎楼：
赎楼是指原业主想出售房屋 , 但房产证还在抵押贷款当中，出售前必须将贷款还清、注销抵押登记，并取回房产证才能在国土局过户。
二手房交易税费（住宅类）：


一、过户税费：
计税价是按买家网签价来计税，三价合一后，网签价 = 贷款评估价 = 计税价。
1. 增值税：
当卖方房产证不满 2 年，不管是普通还是非普通住宅，都要征收增值税，增值税计算公式 = 过户价 /1.05 × 5% ;
满 2 年的普通住宅免征；满 2 年的非普通住宅征收差额增值税，差额 = 过户价 - 原业主房产证登记价，所以差额增值税 =（过户价 - 原登记价）/1.05 × 5%；
2. 城市维护建设和教育附加税：
附加税是以增值税为计税依据，再按一定比例缴纳的税费，专门用于城市建设和基础教育。
附加税 = 增值税 × 12%
3. 契税：
契税是不动产所有权发生转移变动，向产权承受人征收的一种财产税。
购房家庭深圳首套，面积≤ 90㎡征收 1%，购房面积>90㎡征收 1.5%；
购买二套房契税都是征收 3%
4. 个人所得税：
业主房产证满 5 年、并且家庭唯一的免征；只要有一个条件不满足，就要征收个人所得税。
普通住宅：（过户价 - 增值税）× 1%
非普通住宅：（过户价 - 增值税）× 1.5%
5. 交易费 : 产证面积 × 4 元 /㎡；
6. 印花税：买卖双方都是个人的免征；
7. 贴花：5 元 / 单
8. 登记费：产权转移登记的费用 80 元 / 单
9. 委托公证费：约 400 元
二、贷款费用：
1. 评估费：
如果买方要在银行贷款，贷款银行会根据评估机构对房产的评估结果，来确定授予借款人多少贷款额，评估费就是评估机构收取的费用。
200 万以上万分之五，一般 500-3000 元 / 单，具体以评估机构实际收取为准，全款买房的就不会有评估费。
2. 按揭服务费：
中介公司有专门的按揭部，为客户办按揭贷款流程收取的费用，一般情况 2000-3000 元 / 单。
三、赎楼费用：
1. 赎楼费：
当卖方红本在手的情况下，就不需要赎楼。如果业主自己不赎楼的情况下，通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费。
额度赎楼：
担保公司作为担保，从买方贷款银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费，还有短贷利息费用，大概费用是欠款额的 2.2%。
注：近一年供楼累计逾期超过 6 次，每次超过一周或出现断供，担保公司还会根据逾期情况，及欠款人的征信来综合评定收费。
现金赎楼：
担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时间相比额度赎楼要快，费用按天计算，市场价大概 8 万 / 天。
2. 罚息：
当提前还款赎楼，根据银行的规定会有一定的罚息，各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息，不满三年的一般罚息 1-3 个月，具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。
总结：
交易税费之多，但是某些税费只要满足一定的条件可以免征。
( 1 ) . 满两年的普通住宅免征增值税；
( 2 ) . 满 5 年且唯一的住宅免征个税；
( 3 ) . 红本在手的房产没有赎楼费；