长租公寓道阻且长｜麻辣地产

GT_啊飘

过去两个月中，长租公寓行业嘈杂跌宕，9 月过后，终于有所平息，如盛夏暑气渐褪。
住房租赁，是个深受季节性影响的业态，春节后和毕业季一房难求，房租攀升，过后又回归到日常。
中国房地产测评中心发布的一份中国城市租赁价格指数报告显示，今年 9 月，中国城市租赁价格指数为 1045.2 点，同比下降 0.7 点，环比下跌 0.07%，其监测的 35 个城市中仍有 6 个城市（重庆、成都、西宁、上海、深圳、杭州）租赁价格指数环比上涨，但比上月减少 7 个城市。
风波始于今年 7、8 月的租金上涨，如今全国范围内租金回调， 租金贷和甲醛带来的风波也有所消解，监管部分也祭出管治措施。
目前深圳等多个城市有意规范租房金融市场秩序，加强金融风险监督管理，对开展 " 租金贷 " 业务设置条件、也明确代理经租企业须提示风险、加强风控。多家银行也下架了相关租房信贷产品，并停止了与中介机构的合作。
自如在 9 月底上线了 " 行业首批空气检测合格房源 "，首次出租房源附有权威机构提供的检测合格报告，也须按承诺空置满 30 天。
问题暴露的过程，公寓经营者不可回避地经历阵痛，但疗伤后行业会更健康。
但过份妖魔化的观点难免打击行业信心。关于长租公寓的讨论还在继续：长租公寓的业务还能不能做，如果做如何做？
2011 年前后，房地产领域中，一个细分行业长租公寓在国内冒出尖尖角，那时经营这门生意的多是个人创业者。因为看不到清晰的盈利模式，愿意进入长租公寓的企业和机构少之又少。
毕竟在中国经营租房事业并不划算。
首先是中国的租售比奇低。无论是北上深这样的一线城市还是二线城市，租售比难以超过 2%，多数在 1.6％— 1.8% 的区间中。在此基础上，用租金回报率减去银行贷款利率来计算净回报率，很容易发现会 " 租不抵供 "。
从传统角度来看，购房者特意买房用以出租，在逻辑上难以说通，真正能赚钱的还是依靠资产的自持升值。
直至 2017 年年中，中央及地方政府关于鼓励发展住房租赁市场的一系列政策密集出台，从土地、融资等多方面给予红利，有望颠覆传统的租房生态，资本才不再踌躇。
而新生事物的成长往往是一波三折。过去两个月，无疑是一场长租公寓如何才能更好地安身立命的探索苦旅。我们很快便能知道，受政策红利鼓励进入的资本会否因监管力度的加大而又复迟疑。
日前，在以变革下的不动产趋势为主题的高峰论坛上，世联行董事长陈劲松认为，住房租赁依然是大势所趋。" 中国房地产目前面临着阶段性的震荡，但是我们不能再认为阶段性震荡以后回到从前，实际上回不去了，今后房地产产品将越来越跟’使用’相关，原来我们对’使用’并不那么关注。但中国房地产下半场正在到来，用户将更注重产品的使用价值。"
这种观点恰恰与 " 房住不炒 " 相呼应。
陈劲松的观点是，国内 " 租购同权 " 目前还存在考验，租户和业主的权力也存在差别，依然面临着消防、规划等基本障碍，但它们会逐渐趋同。"REITs 的推出也面临着税务的限制，我认为会解除。"
目前行业上并传出有资本或机构退出住房租赁行业的消息。反之，有新玩家加入这个竞争已白热化的行业。
9 月 29 日，京东宣布房产频道上线 " 京东直租 " 业务。京东表示，京东租房将大力拓展与品牌公寓合作，包括碧桂园旗下 BIG+ 碧家国际社区、万科泊寓、龙湖冠寓、远洋邦舍、魔方集团等品牌公寓。目前，熊猫公寓、优客逸家、己美公寓三家优质品牌公寓已加入京东直租，并在北京上线了近 2000 间房源，而租房业务还将覆盖全部一二线城市。
行业中资本的故事听多了，影拖出新业态故事的难得。不过，从官方资料来看，京东直租业务为消费者提供从装修配置到前期看房、租后管理、安心退租的服务，不算新奇有趣，像其上线了一周年的京东房产一样没有波澜。
或者对经营者而言，要坚守什么，改变什么，从来是艰难的抉择。黑八月、黑九月过去了，长租公寓依然道阻且长。