“大胡子说房”创始人李俊怀：后房产时代的到来

偶饭团

李俊怀对 2019 年房地产政策、行业和开发商的变化进行解读。（央广网记者 何伟奇 摄）
央广网广州 1 月 8 日消息（记者何伟奇）1 月 6 日，房地产研究专家、" 大胡子说房 " 创始人李俊怀在广州举办题为《后房产时代的投资新逻辑》的线下年终秀，对 2019 年房地产政策、行业和开发商的变化进行了解读和预判。
李俊怀认为，2018 年，中国个人杠杆率（人均债务 / 人均可支配收入）预计将达 118.6%。李俊怀指出，楼市的货币增发红利已经消失，预计 2019 年房贷利率会松动。随着山东菏泽放开限售、广州公寓可售个人、珠海松绑限购，楼市松绑信号明显。李俊怀预测，2019 年楼市限制政策会在 " 分类调控，因城施策 " 的八字方针下进行逐步松绑。限价基本放开，限商全面放开，限购、限贷由紧到松，限售分类松绑。
李俊怀认为，中国房地产已经进入后房产时代，区别过去快速增长、增速增长、求量不求质的房产时代。2018 年掀起了一波房企更名潮，不少房企纷纷把自己名字中的 " 房地产 "、" 地产 " 等字眼替换，变成 " 集团 "。标志着传统以拿地 + 开发 + 销售的古典房地产开发时代已经开始转变，开发商要向多元化、向开发 + 运营的新模式转型。
开发商由 " 拿地、开发、销售 " 转为 " 拿地、开发、销售、运营 "。在传统的拿地建房子的销售模式下，增加运营的环节。地产运营更考验管理人的管理能力，但同样也给地产公司带来可持续性的盈利模式与创富能力。其次，人口迁移由第一阶段进入第二阶段，农村和三四线人口流向一二线都市圈。此外，市场中坚由刚需转为居住升级。整体房子已经足以满足刚需居住，同时更富有的经济条件下，人们也会自然追求更优质的生活，包括改善型居住，和第二生活的旅居居住。简单说就是由第一套房时代，转变成第二套房时代。