2018险资布局房产脉络图浮出水面:不动产债权注册、认购规模双缩水

吴名之士

近日，中国大地财产保险股份有限公司 ( 以下简称 " 大地财险 " ) 拟出资 30.85 亿元购入地产项目，意在获取投资收益。蓝鲸保险梳理发现，有此打算的险企不在少数，2018 年年内，陆续有平安人寿、太平洋人寿等险企在海内外购置地产，控制成本，同时谋求稳健收益。
除对地产项目进行直接投资外，通过认购不动产债权投资计划进行投资，也是受险企青睐的方式之一，但从 2018 年以来的数据看来，无论是保险资管公司对于不动产债权投资计划的注册规模，还是险企的认购数量，均有所缩减。对此，专家分析，或与资管新规落地，限制增多有关。
不仅如此，近一年来，险企在二级市场对上市房企股调仓动作陆续不断，也不乏险企对旗下地产子公司进行增资，拓展规模。如今，年底将至，险企 2018 年的地产投资布局路线图，已然浮现。
大地财险 30 亿买地，瞄准物业投资收益
近日，上市公司中华企业 ( 600675.SH ) 与中国再保险 ( 01508.HK ) 双双公告称，中华企业旗下控股孙公司上海富源滨江开发有限公司 ( 以下简称 " 富源滨江 " ) ，拟将开发的上海富源置地广场项目 1# 楼，销售给中国再保险控股子公司大地财险。
详细来看此笔交易，公开资料显示，上海富源置地广场项目，为中华企业通过重大资产重组注入资产中的地块项目。根据协议，富源滨江与大地财险签署销售协议，交易 99 套地上物业单位，销售面积约 3.6 万平方米，作价 30.85 亿元，由大地财险以现金支付。根据付款安排，交易价款预计在 2021 年前由大地财险分五次支付，其中 70% 将在 2020 年物业交付前分两次支付。
对于此次交易，中华企业表示有利于提升利润水平，加快资金回笼。对于大地财险而言，则是拟通过此投资机会获取租金收益，并抓住物业资本价值的潜在增长能力。
事实上，与大地财险相似，不乏险企以购买已建物业或土地自行建设的方式，将房产自用或投资。举例来说，2018 年 11 月，平安人寿通过 QDII 资金出资 9000 万英镑收购英国伦敦劳合社大厦 ;10 月，太平洋人寿对上海市黄浦区淮海中路部分地块的收购，进入实际出资阶段，前者出资 79.3 亿元，以股权方式购置该自用性不动产 ;3 月，中国人寿天津市分公司，与天津市天泰置业发展有限公司签订协议，出资 19.12 亿元，购置后者某写字楼部分楼层，用途为办公用房，部分用于出租。
与此同时，据已公布 2018 年 3 季报的 4 家上市险企披露数据统计，截至 2018 年 3 季度末，4 家上市险企投资性房地产共计实现 700.22 亿，较 2017 年末增加约 1 成。
" 一方面，险企能够通过自有地产项目，协同业务，控制成本。另一方面，目前有部分保险公司自有的地产并非完全自用，而是将部分房产如办公楼对外出租，获取稳定资金收益，同时也是给未来发展规划好使用空间的配置 "，中央财经大学保险学院教授郝演苏向蓝鲸保险分析称。
2018 年险资不动产债权计划注册规模、认购规模双下滑
保险机构对房企产进行投资，除购置海内外地产等直接投资外，还通过多种方式进行间接投资，其中，较为常见的是布局不动产债权投资计划。
数据显示，2018 年 1-10 月，25 家保险资产管理公司注册债权投资计划和股权投资计划共 140 项，合计注册规模 2754.04 亿元，其中，不动产债权投资计划 63 项，注册规模 887.40 亿元。值得注意的是，在 2017 年前 10 月，共有 23 家保险资产管理公司注册不动产债权投资计划 82 项，注册规模 1443.08 亿元。相较之下，2018 年同期，无论是从注册数量还是规模，均有明显收缩。


不动产债权投资计划对比（蓝鲸保险制图）
" 这主要是受资管新规落地影响 "，经济学家宋清辉向蓝鲸保险分析称，" 在此环境下，险企认购的不动产债权计划也有所下滑 "。
确实，据蓝鲸保险不完全统计，2018 年以来，共有 20 家保险公司在中国保险行业协会披露 41 项认购不动产债权计划的信息，与 2017 年 23 家险企认购 45 项计划的情况相比，参与认购险企、认购计划数量，均有所缩减。


蓝鲸保险制图
具体来看险企在 2018 年的动作，认购项目数量排在首位的是中国太平，通过旗下太平人寿、太平财险以及太平养老分别认购由太平资管发起的 " 苏高新不动产债权投资计划 " 等 6 项不动产债权投资计划，认购金额共计 51.34 亿元 ; 同样动作频繁的还有中国人保，通过旗下各子公司认购 " 青岛国信红岛会展中心项目 " 等 4 项不动产债权投资计划，认购金额合计约 30 亿元。
中国平安已披露的关联交易中，显示认购 5 项不动产债权计划，认购金额合计为 54.7 亿元，其中，平安人寿认购的 " 招商华侨城不动产债权投资计划 "，单笔认购金额为 20 万元，是今年以来披露认购交易中金额最大的一笔 ; 合众人寿共认购 " 滇池国际会展中心 " 等 3 项不动产债权投资计划，认购金额达到 8.31 亿元。


2018 年险资认购不动产债权投资计划梳理 ( 蓝鲸保险制图 )
从项目募集资金的用途来看，认购的险资主要用于推进各个地产项目的开发建设，同时，也有部分资金用于调整项目债务结构、替换项目贷款。如平安人寿 12 亿认购的 " 北京华夏幸福创新中心不动产债权投资计划 "，资金用途包括支持项目建设，以及置换股东借款。
再来看预期收益，根据已披露预期收益的债权投资计划内容梳理，预期收益集中于 5.3% — 8.5%，收益率最低的项目为弘康人寿认购的 " 中英益利 - 北京华夏幸福创新中心不动产债权投资计划 "，认购金额 0.5 亿元 ; 而 8.5% 的收益率同时出现于合众人寿认购的 " 滇池国际会展中心不动产债权投资计划 "，与平安人寿认购的 " 北京华夏幸福创新中心不动产债权投资计划 "。
2018 年险企调仓上市房企股有加有减，专家预计：未来减仓为主
保险机构布局房地产市场的间接方式中，除认购债权投资计划为主要途径外，还包括在二级市场调仓上市房企股，加码旗下地产子公司等。
首先来看二级市场动作。据蓝鲸保险不完全梳理，2018 年以来，多家险企在二级市场针对于房地产公司进行调仓。7 月，平安人寿出资 137.7 亿元受让华夏幸福 ( 600340.SH ) 5.82 亿股，形成举牌，目前持股比例为 19.88%; 在 2 季度新进成为金地集团 ( 600383.SH ) 第十大流通股股东的前海人寿，在 3 季度加仓 110 万股 ;1 季度，在中国人寿新进成为新城控股 ( 601155.SH ) 第五大流通股股东后，3 度加仓，截至 10 月末，中国人寿 " 个人分红 -005L-FH002 沪 " 账户成为新城控股第二大流通股股东。
2 季度，华夏人寿通过传统产品、自有资产分别增持阳光城 ( 000671.SZ ) 3797 万股、970.5 万股，加仓后华夏人寿合计持有阳光城 6.17% 流通股。同样在 2 季度，华夏人寿增持新湖中宝 ( 600208.SH ) 5562.63 万股流通股，持股比例达到 3.79%。
有加仓，也有减仓。2018 年 1 季度，中国人寿 " 传统 - 普通保险产品 -005L-CT001 深 " 在 1 季度减持 651 万股金融街 ( 000402.SZ ) 股份 ; 同期，平安财险减持广宇发展 ( 000537.SZ ) 220.82 万股，减持后持股比例为 1.65%; 国华人寿在 2、3 季度分别减持华鑫股份 ( 600621.SH ) 1258.86 万股、1037.34 万股，目前仍保持在第二大流通股股东的位置，持股比例为 5.5%; 此外，前海人寿 " 海利年年 " 产品在今年 2 季度减持万科 A ( 000002.SZ ) 594.67 万股流通股。


2018 年险企针对部分上市房企调仓情况 ( 蓝鲸保险制图 )
" 险企在对上市房企股进行调仓的过程中，会主要考虑行业政策、融资成本等因素 "，宋清辉分析称，" 在今年整个地产行业严格调控背景下，对很多房企而言，2018 年是面临挑战最大的一年。不仅外部形式相对严峻，负债持续攀升、融资不畅等问题也形成挑战。预计未来险企对上市房企股的调仓动作会以减仓为主 "。
此外，自设地产子公司，是保险机构在房地产市场运作过程中，掌握主动权的方式之一，据蓝鲸保险统计，目前保险公司旗下房地产类子公司已逾 30 家，如太平人寿发起设立的太平置业 ( 海南 ) 有限公司、珠江人寿子公司北京金泰嘉业房地产开发有限公司等。
在地产布局推进的过程中，保险机构也在加大对子公司的投入力度，屡现增资动作，举例来说。11 月，阳光人寿向旗下成都阳光泰和置业有限公司增资 4.76 亿元，以提高后者融资能力 ;10 月，泰康人寿向旗下鹭园置业增资 4.98 亿元，用于厦门养老社区支付地价款及工程建设款 ; 而在不久前，泰康刚刚对旗下医疗不动产子公司增资 7.6 亿元，以推进医疗项目。
" 寿险公司可以通过地产子公司布局养老社区项目，提升自身竞争力 ; 主打车险的财险公司或会选择自建汽修厂，缩减理赔环节、控制成本 "，郝演苏向蓝鲸保险分析称，" 此外，进行投资获取收益也是重要目的 "。 ( 蓝鲸保险 石雨 )