报告：全国城镇住房空置率超二成，空置税、房产税有助盘活存量

小流星￠

时隔四年之后，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心再一次发布基于家庭入户调查的城镇住房空置的报告。
这份名为《2017 中国城镇住房空置分析》的报告称，2017 年我国城镇地区住房空置率为 21.4%，全国城镇地区有 6500 万套空置住房，我国二线和三线城市住房空置率高于一线城市。
自 2011 年以来，我国城镇住房空置率呈现持续上涨的态势，从 2011 年 18.4% 上升到 2017 年的 21.4%，空置房数量也从 4200 套上升到了 6500 套。
中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，从国际比较来看，中国住房空置率仍然处于较高水平，研究制定空置税和房产税有助盘活存量住房，降低空置率。
房地产税一直被认为是房地产长效调控机制的一部分，房地产税法的出台预期也一度高涨。但 21 日出席此次发布会的甘犁、陶然等专家均认为当前房地产税出台的条件尚不成熟。
2018 年中央经济工作会议 12 月 19 日至 21 日在北京举行，会议确定，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
二三线城市空置情况严峻
中国家庭金融调查（CHFS）从 2011 年至今，每两年一次，已成功开展 4 轮大规模入户调查。2017 年第四轮调查样本覆盖全国 29 个省 ( 自治区、直辖市 ) ，364 个县 ( 区、县级市 ) ，1428 个村 ( 居 ) 委会，样本规模 40011 户。
近年来，住房空置率备受市场关注并被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。中国家庭金融调查一直将住房空置情况作为入户调查的重要内容之一。
报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房（包括正在装修的房屋或期房）。
报告指出，2011、2013、2015 年和 2017 年我国城镇地区住房空置率分别为 18.4%、19.5%、20.6% 和 21.4%。


甘犁表示，来源于多套房家庭的空置住房是城镇地区住房空置率上升的主要原因。2017 年城镇多套房家庭贡献 18% 的空置率，单套房家庭只贡献了 3.4% 的空置率。
结合 CHFS 数据及统计局数据，报告对全国空置住房总数进行粗略估算。估算方法为使用 CHFS 数据计算得到的户均拥有城镇住房数量以及根据统计局 2015 年 1% 抽样调查家庭户规模为 2.93，2017 年国家统计局城镇常住人口为 8.13 亿，计算所得出全国城镇住房总套数为 3.05 亿套住房。用当年城镇住房总套数乘以当年空置率则得到当年空置住房总套数。
报告称，根据推算，城镇地区的空置住房数量持续上升，在 2011、2013、2015 和 2017 年分别为 4200、4750、5600 和 6500 万套。


甘犁表示，城镇空置住房数量从 2013 年的 5600 万套上升到 6500 万套，如此快速增长的原因我国城镇化速度跟不上销售住房数量的增长。
从分区域情况来看，当前我国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市，二、三线城市房产去库存的压力高于一线城市。2017 年二线城市、三线城市空置率分别高达 22.2% 和 21.81%，远高于一线城市的 16.8%。


中国住房空置率仍处于较高水平
甘犁表示，通过国际比较可知，中国住房空置率低于西班牙和意大利，但仍高过一些国家，处于较高水平。
报告参考 Rosen and Smith ( 1983 ) 的文章，估算出中国的自然空置率为 9.8%，一线城市的自然空置率为 11.3%，二线城市为 9.1%，三线城市为 8.8%。
报告称，我国目前的空置率水平已远高于自然空置率的标准，尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。
中国人民大学汉青经济与金融高级研究院副院长陶然表示，报告显示我国的一二三线城市都有相当高的空置率，这也反映了中国住房市场作为投机市场的特征。最近几年经过棚户区改造之后，三四线城市的空置率持续上升，其中蕴藏的风险需要引起重视。
报告通过对影响家庭空置住房的原因进行分析后发现，持有空置住房的可能性与家庭投资风险偏好、收入水平、有家族企业、参加住房公积金、成员受雇于 公共部门、家庭成员有成年未婚男性等特征呈正相关。
在宏观影响因素方面，空置住房与城镇化率呈正相关，与区位房价呈负相关。城镇化率每提高 10 个百分点，持有空置房家庭的比例就会增加 0.685 个百分点。地方房价每上涨 10%，持有空置房家庭比例就会降低 0.255 个百分点。土地出让收入依存度提高 10 个百分点，空置住房家庭比例将增加 0.38 个百分点。
研究制定空置税盘活空置住房
甘犁认为，适量的空置住房有助于平稳租房市场，促进人口流动。但目前比较高的城镇住房空置率高也在孕育风险。
从住房贷款余额来看，2017 年空置住房占用的贷款余额显著上升，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的 47.1%，预计规模为 10.3 万亿元。空置住房占用了大量的住房贷款，这不仅是对贷款资源的一种浪费，也蕴含着金融风险。


此外，与非空置住房相比，由于不受搬迁及出租合约限制，家庭空置住房更便于交易。当市场出现波动时，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。
报告对盘活空置住房资源的国际政策进行了梳理，具体包括房产税和空置税。通过分析美国房地产市场 2010-2017 年的城市数据，报告发现房产税负担越重的地区，空置率越低。
甘犁表示，虽然从国际经验上来看，房产税是盘活存量的有效措施，但出台房产税不仅需要全国联网的信息系统，还需要研究它的可负担性并达成共识，目前出台房产税的条件并不成熟。
甘犁建议先在基础条件好的，住房资源紧张的城市试行空置税。空置税的税率不会高，目的不是为了收税，而是要把闲置资源利用起来。
陶然认为，房产税和空置税都不适合当前的房地产市场，他建议在人口流入地的二三十个大城市，通过打破政府垄断来建设租赁住房，增加供应。
报告还建议，规范完善租房市场，完善房屋信息公开机制，构建房屋大数据信息系统都有助于盘活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。