业绩不济年底忙割肉中华企业等出售房产填亏损窟窿?

阿欣伊万

刘颂辉
过完冬至，即是一年中最寒冷的时期。资本市场的上市公司却很忙，相继出售旗下的房地产资产，或为增厚利润，或为 " 江湖救急 "。
据 Wind 数据显示，截至 12 月初，有 44 家上市公司宣布出售房地产资产，10 月 1 日 ~12 月 18 日，有 21 家上市公司发布售卖房产相关公告，第四季度成为上市公司的卖房高峰期。
值得注意的是，由房地产主业转型的莱茵达体育发展股份有限公司（000558.SZ，以下简称 "莱茵体育"）在公布前三季度亏损 2410.86 万元之后，随即挂牌出售位于杭州的 47 处房产，合计出售价格达 2.8 亿元。浙江世宝股份有限公司（003703.SZ，以下简称 " 浙江世宝 "）在预估 2018 年全年亏损 900 万 ~1800 万元之后，决定出售位于义乌市佛堂镇车站路的房屋，产生税后净利润为 886 万元。总部位于浙江的三变科技股份有限公司（002112.SZ，以下简称 " 三变科技 "）在没找到买家的情形下，打九折卖房。
针对年底出售资产和土地等问题，莱茵体育证券部相关负责人告诉《中国经营报》记者，杭州及扬州的房源和土地实为公司此前开发的楼盘，转型体育产业后所做的出售是去库存的行为，目前公司仍在 " 去地产化 "。记者多次致电致函浙江世宝方面，其证券部相关负责人推荐联系董秘刘晓平，但截至发稿，对方未对业绩亏损及出售房屋的问题予以正面回复。
受访专家表示，通常情况下，企业投资房产项目时间不会太长，在楼市情形好的时候入手，在市场下行时出手。当前调控高压下，市场下行已成定局，因此接下来还将有更多企业出售房地产资产。
年底多家上市公司割肉
12 月 17 日，中华企业股份有限公司（600675.SH，以下简称 " 中华企业 "）发布《关于签订重大销售协议的公告》，控股孙公司决定出售位于上海黄浦江沿岸一处房地产资产，销售总价款约 30.85 亿元。
公告显示，被处置的上海富源置地广场项目由上海富源滨江开发有限公司开发，类型为商业。其中，1# 楼统一销售给中国大地财产保险股份有限公司（以下简称 " 大地财险 "），交易合计 99 套地上物业单位，销售面积约 3.6 万平方米，销售总价款约 30.85 亿元，由大地财险以现金支付。
销售总价款预计在 2021 年前由大地财险分五次支付，其中总价款的 70% 将于 2020 年物业交付前分两次支付，剩余 30% 将于 2021 年前分三次支付。
" 这只是公司正常的销售行为。" 中华企业相关人士在接受本报记者采访时未解释公司出售资产的具体原因，仅表示，一切以公告为准。
资料显示，中华企业总部位于上海，以房地产开发经营为主业，逐步从传统房地产开发商向房地产开发及综合服务商转型。2014~2015 年，中华企业连续两年出现大额亏损，因此被 *ST。2016 年 ~2017 年，公司的净利润为 6.55 亿元、3.67 亿元。除了该笔资产出售，去年以来，中华企业多次进行资产处置。
公司方面预计，2018 年，全年净利润区间为 25 亿元 ~28 亿元。增长主要原因为 2018 年第四季度预计重大资产重组注入资产中的部分项目满足公司结转收入条件，注入资产所产生的净利润约占公司 2018 年度净利润的 80% 左右。
在中华企业发布公告之前，11 月 28 日，上市公司浙江世宝也发布公告表示，根据义乌市佛堂镇发展规划需要，义乌市佛堂镇人民政府对浙江世宝坐落于佛堂镇车站路 1 号的房屋实施收购，宗地面积 4733.50 平方米，其中建筑面积 5057.44 平方米。
浙江世宝方面表示，出售的资产为公司的老厂区，占总工业土地面积较小，且公司生产经营已在另外的生产基地开展，出售资产不会对生产经营产生影响。
10 月 25 日，莱茵体育披露，公司拟挂牌出售杭州的 47 处房产（商业物业），分别位于杭州月荷路、顺达路和振兴西路等地，面积合计 1.06 万平方米，合计挂牌售价为 2.8 亿元。
不过，令人颇为尴尬的是，由于房地产 " 金九银十 " 以后，北京和上海等地量价下行，新增客源未见提升，楼市趋向冷清，使得上市公司 " 卖房求生 " 难度加大。
三变科技此前拟将位于北京、上海、哈尔滨和南宁的 9 套用于员工宿舍和办公的房产出售，一个月后，该 9 套房产仍有 5 套未征集到受让方。12 月 3 日，该公司披露拟调整部分房产出售方案，宣布原计划挂牌转让的 5 套房产终止挂牌，采取其他方式出售，成交价不低于评估价的 90%。记者初步计算，5 套房产最终的成交价比评估值低约 250 万元。
记者梳理多家上市公司的公告发现，包括香梨股份、华伍股份、道明光学、天喻信息、金智科技、北汽蓝谷（维权）和中迪投资也相继披露，拟出售部分房产或土地。
卖房收入成 " 救命稻草 "
事实上，主营业务疲软，卖房输血成为上市公司求生的法宝之一。
日前，据莱茵公司三季度报告显示，公司实现营业收入 6.55 亿元，同比下滑 46.64%；归属于上市公司股东的净利润 1965 万元，同比增长 48.52%。实际上，扣除非经常性损益之后，莱茵体育的净利润是亏损 2410.9 万元，同比下滑 339.40%。
莱茵体育由莱茵置业发展而来，自 2014 年以来重点打造特色小镇和体育产业等方面，一边剥离住宅业务资产，一边对外收购体育产业资产。但 2017 年至 2018 年前六个月，体育运营的营业收入只占莱茵体育主营收入的 5% 左右。
记者注意到，就在莱茵体育发布三季度报告的同一日，公司披露拟出售杭州多处房产。此外，今年 8 月，莱茵体育还披露，同意全资子公司扬州莱茵西湖置业有限公司出售扬州市维扬区扬子江北路 555-1 号国有土地使用权及其上房屋建筑物，交易价款为 4100 万元。根据核算，出售事项可能造成公司非经常性亏损约 400 万元。
对此，诸葛找房首席分析师陈雷分析指出，企业在年底出售房产项目，一方面是为了优化财报，另一方面是因为房产下行时，已经失去了投资的价值，需要及时出手。
上述莱茵体育负责人解释称，该种说法不太贴切，出售杭州的房产本来不需要公告，应当地房管局的要求才披露出来。" 对于我们来说，只是卖一件遗留的商品而已。"
对于营业收入同比减少，莱茵体育方面表示，系公司全力发展体育业务，收缩能源业务所致。上述莱茵体育负责人也解释，体育产业需要时间来培养，回报周期比较慢，不比房地产业投入后见效快。
实际上，相比莱茵体育通过 " 吃老本 " 补偿业绩，浙江世宝更需要通过卖房来求得生存。
根据浙江世宝发布的业绩报告，今年前三季度，公司实现营业收入 8.86 亿元，同比增长 13.20%，净亏损 539.5 万元，上年同期净利润为 4107.9 万元。今年前三季度整体毛利率为 16.42%，较上年同期下降 3.06%，销售费用较上年同期上升 39.21%，研发费用较上年同期上升 76.56%。
由于汽车行业增速放缓，市场竞争加剧，公司产品售价下降，使得盈利能力降低。同时，公司对新技术的研发投入大幅增加，而新产品尚未实现盈利。浙江世宝方面预计，2018 年全年净利润为 -1800 万 ~-900 万元，同比下降 155.12%~127.56%。
" 浙江世宝亏损严重，突然卖地或为扮靓业绩。" 经济学家宋清辉在接受记者采访时直言，出售资产、调整会计准则、获得各种补贴成为上市公司年底提振业绩的主要方式。投资者对于一些因上述方式而业绩大增的公司要保持警惕，毕竟这些都是一次性收益，而非主营业务景气导致的业绩增长，不具备持续性。
针对业绩下滑和出售房屋资产等问题，记者多次致电致函浙江世宝方面，其相关工作人员推荐联系董事会秘书，但截至发稿，对方未作出回应。
Wind 数据显示，截至 2018 年三季度末， A 股 3582 家上市公司中，共有 1696 家持有投资性房地产，占比 47.57%，合计持有市值达 1.1 万亿元，较年初增长 1173 亿元。
陈雷认为，大多数非房地产企业涉足地产行业，直接参与拿地开发经营，或者参与投资，对房产开发项目或者土地的投资属于正常经营行为。年底为了冲刺业绩，美化财报，防止股价下跌，还将有更多企业会选择出售手中的与房地产项目类似的大宗投资项目。
今年以来，由于新房与二手房之间存在明显套利空间，不少炒房客通过公司购房的方式进入严格限购的热点楼市，北京、深圳、南京、青岛等城市住宅类房产被投资公司整购数量大幅增加。7 月初，上海住建委发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，进一步规范企业购买商品房行为。
在陈雷看来，企业通过优化自身产品竞争力和经营能力才能走得更远，而当前一些企业贪图房地产的高利润，追求快速投资而舍本逐末，不利于企业的长远发展。如果对市场了解不够透彻，很可能造成资产积压难以出手，现金流出现重大问题。
同时，宋清辉表示，上市公司作为实体经济的代表，需要靠炒房获取收益，有百害而无一利，可能会引导更多的资金脱实入虚。一方面不利于将资金用于主业的发展，另一方面，一旦房价下跌，也会带来账面上的亏损。
责任编辑：张国帅