央行主管金融时报：住房租赁市场亟待规范化发展

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历史数据表明，每年 6 至 7 月份都是租房旺季，需求大量释放导致租赁市场供不应求，租金上涨。然而，今年房租涨势比往年更加 " 猛烈 "，部分地区出现住房租赁机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象，个别热点城市房租价格持续看涨引发市场广泛关注。根据中国房地产测评中心近日发布的《2018 年 7 月中国城市租赁价格指数报告》，在中国房地产测评中心监测的 35 个城市中，有 10 个城市 7 月份租赁价格指数环比上涨，4 个一线城市全部在内。
针对住房租赁企业利用融资获取的资金恶性竞争抢占房源、以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等乱象，监管层正逐渐加大管控力度。以北京为例，针对北京住房租赁市场的现状，8 月 19 日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等 10 家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺 " 三不得 "：一是不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；二是不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；三是不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。此外，还共同承诺不涨租金且拿出手中共计超过 12 万套的全部存量房源投向市场，以 " 不涨价 " 的方式平抑此前已经波动的租金水平。
在业内人士看来，住房租赁市场发展需杜绝追逐利益的短期投机行为，要以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。下一步，在加快住房租赁行业立法对企业恶性竞争等行为加强监管的同时，要加大培育多元化租赁住房供应主体的力度，增加平价租赁房源的供给，切实保障城市居民的住房需求，更好地适应 " 租售并举 " 住房新时代。
长租公寓市场竞争激烈间接推高房屋租金
从住房市场供给端来看，近两年来，北京、上海等城市都在加大拆除违法建筑、禁止群租的力度，在交通银行金融研究中心高级研究员夏丹看来，目前正值毕业季，租房需求集中释放，供需缺口导致房租上涨。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《金融时报》记者分析称，拆除违建等做法一方面会减少市面上可租赁的房源数量；另一方面可能又会释放出一批需重新租房的需求。如此一来，一些合规的房源租金就会上涨。同时，当前对于中介租赁业务的整顿，也会使得部分用于租赁的房源减少，包括经适房、公租房、群租房等。
值得注意的是，除了供给、需求、季节的因素外，资本大幅进入长租公寓也是推高住房租赁价格的主要原因之一。近年来，我国住房租赁行业逐渐进入快速发展期，各路资本正加快进入租赁市场，培育出多家大型租赁机构，而大型租赁机构在抢占住房租赁市场过程中，部分房源被争夺进而导致租金上调的现象出现。
" 在地方国资背景房企和大型民营房企的大批租赁住房投入供应之前，长租公寓认准政策风口争夺房源，房源竞争压力增大，部分长租公寓运营方存在加价获取房源的情况，致使房租上涨。" 夏丹表示。
谈及近日房租大幅上涨背后更深层次的逻辑，上海易居房地产研究院研究员沈昕告诉《金融时报》记者，今年 7、8 月份租金上涨过快有多种原因，其中一个重要原因是市场优质房源供应不足，满足不了现在年轻人的需求，转而将目光投向长租公寓，而长租公寓市场竞争激烈也间接推高了房屋租金，目前租金上涨态势主要集中在一线城市，有可能蔓延到部分人口流入较多的二三线城市。
8 月 19 日，原我爱我家副总裁胡景晖在召开个人媒体沟通会时呼吁政府加强对长租公寓的监管。他建议：一是通过全国的住建系统，迅速建立全国房租指导价并且每个月以各种渠道进行公布；二是在建立指导价的基础上，如果出现异常交易，老百姓可以向政府举报，对哄抬房价的行为予以严处；三是相关部门应建立起联合工作机制，严格监管进入长租公寓的资本。
" 今年是住房租赁市场发展的重要一年，当前正处于房地产市场秩序大监管的阶段，所以租金上涨的问题需要客观全面看待。" 严跃进认为，发现原因进而采取有针对性的策略，可以真正促进租赁市场的健康发展。
亟待建立健康可持续的住房租赁市场
近年来，中央层面对住房租赁市场发展给予高度关注，频频发布鼓励支持住房租赁市场发展的相关政策。党的十九大报告提出 " 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 "。今年《政府工作报告》指出，要 " 支持居民自主购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权房 "。
在业内专家看来，" 两多一并 " 的住房制度是未来我国住房制度的目标，" 房住不炒 " 是指导思想。因此，建立健康可持续的住房租赁市场尤为重要。
在 " 租购并举 " 的政策指导下，各地从 2017 年开始发文出台实施细则，多个城市积极推进租赁市场发展。" 作为租赁需求最旺盛的城市之一，北京计划于 2017 年至 2021 年供地 1300 公顷，建设租赁住房 50 万套；‘十三五’期间，上海将积极推进购租并举的住房体系建设，进一步健全房地产市场健康发展长效机制，预计新增供应各类住房约 170 万套，其中租赁住房约 70 万套；深圳提出自 2018 年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于 60%，同时在新出让居住用地中提高‘只租不售’用地比例。" 沈昕预计，未来 3 至 5 年，部分大中城市的租赁住房规模将有较大提升。
不过，也需要注意，目前住房租赁市场发展还存在制度不完善、供求不平衡等问题，行业管理需要转型升级，市场也需要创新开拓。
那么，如何推动住房租赁市场健康发展？夏丹建议，未来需加强地方住房管理部门与互联网及信息服务公司的政企合作，搭建住房租赁的交易和服务平台，实现便利房源供需双方匹配、加强交易过程及后续服务的监督、嵌入与租房相关的生活和金融服务等功能。
同时，需要加大培育住房租赁企业，提供规模化、专业化供给。通过补贴、税收优惠、低价供地等缩减成本、提升投资运营住房租赁的相对收益率，增强资本进入住房租赁市场积极性，支持符合条件的住房租赁企业运用多样化金融工具解决融资问题。
严跃进认为，从规范住房租赁市场的角度看，主要是要对住房租赁供应主体的各个环节进行管控，包括房源获取、合同签约、租金监管、租赁贷款办理、租赁房屋维护等，这几个部分做到位，那么租赁市场的发展会更加健康。
" 在大力培育住房租赁市场的同时，还需要稳定住商品住房的房价。" 夏丹对《金融时报》记者说，在人口流入压力较大的城市，应把握好商品住房用地供应的体量。住房租赁用地指标的增加不应以牺牲商品住房用地为代价，否则反而会诱发地价和房价上涨。