那些能躺赚的房子，最终砸手里了

哥特式ミ遗忘

我们一起聊聊赚钱那些事儿
9 月份的时候，不是跑了一趟泰国，考察房产嘛。
( ⊙ o ⊙ ) … 说实话，对比自己了解到的，差别蛮大。
又听海外置业的朋友讲了一段时间的内幕，水还是挺深的。
一
我朋友就是那种跟风买房，结果一不小心在泰国 " 高位接盘 " 了。
从去年开始，国内的楼市开始调控，房地产的投资空间被挤压。
于是，朋友就盯上了海外的房产。
说到海外房产，投资的逻辑和国内有相似之处。
最起码，经济、人口、教育、医疗等方面，是一个往上走的国家，才能吸引人入手。
别说，泰国还是挺符合条件的。
首先说到经济，泰国的 GDP 都是走高的，并且超额完成了自己定的小目标。


大家吃吃喝喝，人民幸福指数挺高的，失业率低到进了全球前十。
这种情况下，通货膨胀还把控得很好，到 2018 年 11 月份，通货膨胀是 0.94%，相比之下，中国是 2.5%。
再加上有一带一路和克拉运河，未来经济增长是可以期待的。
总的来说，经济增长不贪快，稳扎稳打，发展空间很大。
人口上，泰国可以从本土人口和流入人口来看。
本土人口和日本等发达国家相比，人口处于正增长，且人力成本较低，在人口红利期。
说实话，中美贸易战一定程度上利好了泰国。


人口流入主要靠旅游业。
就拿中国游客来说，去年送去了九百万，今年送去了过千万。
还有一部分是来工作的，今年的工作签第三季度就有 8.8 万。
人多的地方，衣食住行都是赚钱的地方。
并且，泰国的医疗水平处于世界水平，费用却比较划算。
举个例子，1/2 冠状动脉手术，在美国费用约 28.7 万，在中国约 5.6 万，在泰国只要 2.9 万。
所以每年有超过 300 万人赶往泰国，接受心脏、整容、牙科手术等各种医疗服务。
教育的话，无论公立或私立的学校，学费都不是太贵。
公立学校的收费标准由政府统一规定，一年的学费 200 元人民币左右。
泰国国际学校比较多，从幼儿园到高中价格，每年 6w 到 10w+ 不等。
这对比国内的国际学校，在泰国的学费算便宜了，入学也相对容易得多。
之前有专门写过去泰国陪读的故事：辞去年薪百万的工作，只为海外陪读
从基本面上看，这些都是房价和租金上涨的动力。
二
之前和大家说过，房子赚钱的方式，无外乎，有两个：
一是保值增值，转手赚差价；二是租出去拿租金。
泰国在这两点上的收入都很可观：
曼谷租金回报年化在 4.5%-6%；普吉岛的租金回报年化在 6%-10%；巴堤雅的租金回报年化在 6%-7%。
热门城市租金回报率年化有6.5-8%；房价最近 5 年年化在8-10%。
而且过去的十年，泰国房地产价格走得还是挺稳的。
国家经济对房地产市场的依赖度远远没有中国那么高。


就拿曼谷的公寓来说，10 年内，均价从 67028 株 / 平，涨至 119918 株 / 平。
折合人民币，从 1.4 万 / 平涨到了 2.5 万 / 平。
这放中国一个二线城市，半年内就涨完了，或是新房限购，二手房一瞬间就能这个水平。
可以理解为，泰国楼市的泡沫不大。
还有点抗跌的意思，08 年金融危机、11 年特大洪水、14 年政变、16 年国丧、17 年宣布大选等。
曼谷公寓价格指数居然都没下跌过。


对了，在泰国购置房产比在别的国家容易，没有门槛。
通行方便，落地签、工作签、养老签证都可以过去买房。
并且泰国房产具有永久产权， 没有房产税和遗产税。
三
这么一套信息下来，我朋友就感觉不去泰国买套房子就亏了。
今年年初，被中介一忽悠，就跑去泰国买两套，就等赚一笔呢。
一年过去了，都没转手卖出去，打听了一下才知道自己 " 高位接盘 " 了。
讲道理，泰国这个情况，买房确实能赚到钱。
不过中国投资客去的多了，就把中国击鼓传花的特色带过去了。
炒楼花的背景有两个：一是泰国的房子每年有一定的涨幅。
二是，泰国开放商允许交房之前，将房子更名，需要交更名费。
基于这两点举个例子：
一般泰国房子假设周期是 2 年，假设每年升值 10%，如果房子加价了 20%，交房之前转手的话，会一点利润没有。
加价就是中介包盘之后协商拿到定价权后，提高房子价格卖给中国的投资客。
中介赚个服务费，加价也是合理的。
只不过这一加价就增加了风险，导致盈利的概率变小。
更有的中介加价过猛，像我朋友那样，直接成为中介的接盘侠。
这个时候朋友醒悟过来，膨胀起来的贪婪才灭了。
这些投资泰国房产好的一面，自己用心找找都能了解到。
可那些黑色地带却很少被挖掘出来，海外资产配置，不难想到：
政治风险、汇率风险、购买成本、管理成本等。
中国的房子会烂尾，会接盘，外国的房子也会烂尾，也会砸手里。
最基本的道理：高风险高收益。
我不想以最大的恶意揣测中介，那些吹嘘高回报，却试图掩盖风险的中介就要小心了。
能和你谈风险的中介是值得考虑的。
最后提一句，投资路上，控制住自己的贪婪。