2019年投资策略会-股票、房产部分

偶饭团

艾财爱家 64 期实盘周报
武汉这几天的天气非常糟，湿冷阴雨加雾霾，我的心情也好不到哪里去。上周四上午我重仓的股票因为大股东减持而暴跌，这已经是本月第二波利空打击了。与今年之前几次下跌不同的是，这一次我是真的没有什么弹药了，也就是到了无可奈何的境地。人处在这种境况，不免会产生很多负面情绪。可是作为职业投资者，我却要告诫自己，要客观、冷静、不可屁股决定脑袋。
2018 年最后一期的周报内容我就把艾财爱家 2019 年投资策略会的重点内容以文字的形式进行阐述，也许能够拔开云雾见月明。
在媒体上经常会看到一句话，中国投资者缺乏投资渠道。总的概括起来主要有三个方向：房地产市场（300 万亿以上）、股市（25 万亿左右）、债市（信托 20 万亿，其余数据难以统计）。
在说明这三者之间 2019 年会表现出什么样的联动关系之前，我们首先需要分别对三个市场进行一个简单的回顾与展望。
楼市</b>


短期看金融，中期看土地，长期看人口。
这是任泽平总结出中国楼市价格变动的基本规律，我认为非常精准，以此为标准来判断 2019 年中国楼市的走势就可以了。这个思路清晰可见，没有必要每天听一些为博眼球的风言风语。
短期看金融
上层：最新的中央经济工作会议明确了未来去杠杆的工作基本暂停，保持合理宽松，流行词叫 " 点放水 "。虽然不能与 08 年底的四万亿货币宽松与 14 年的积极财政相比，但是总的来说，市场的资金面是要明显的宽松一些。
基层：普通人感觉房产相关的核心金融政策就是房贷利率的变化，与 17 年普遍房贷利率上浮 25% 不同的是 18 年下半年个人房贷利率上浮率要小了很多，甚至开始不存在这种现象。
总结：就房地产市场短期来看，金融政策开始偏向宽松。但是程度还不至于影响整个转向，但是对于房地产下跌的对冲还是很明显的。参照过去两轮房地产周期，大概率 19 年房地产整体正式进入滞涨期。
中期看土地
房地产调控陆续松绑，解除的城市越早说明情况越不乐观。
1. 地方财政压力：通过研究债务我们可以很容易判断出未来两年地方债务压力将可能达到一个极值。大量的县市将入不敷出，所以在解决持续的财政压力的办法房地产税没有出台前，只能通过卖地来实现。菏泽只是一个开始。2019 年三四线及弱二线城市将可能全面解开限购等政策，在不断解决调控政策的层级与深度过程中，我个人认为暂时参照上一波周期，当国家中心城市解决限制时，有可能就是房地产触底反转之时。
2. 在长效机制也就是房地产税为核心针对于房产存量进行收税从而填补近 6 万亿土地财政收入前，我个人认为房地产的周期逻辑是不变的。关于这个问题又引申出两个方向，地方土地流拍率与小产权房转正问题。个人认为调控政策退出的时长与力度与地方土地流拍率是息息相关的，土地财政收入减少直接体现就是土地流拍。而小产权房问题上，我认为虽然目前转正可能性不高，但是最终随着房地产税的落地，小产权房必然转正。因为我国商品房占总量不过 35%，要想房地产税替代土地财政，增加税基是必然的。当然这里主要指的是还建、单位集资建房等。
总结：地方对于房价的态度是很有可趣的，有点像一个怕娘的丈夫。当妈面教训一下，可是小媳妇真发火了，又得哄。所有的经济问题，都是围绕钱展开，毕竟地方的钱袋子靠的就是卖地。未来随着房价的停滞与土地的流拍，政策退出是必然的，这是一个死结。
长期看人口
即使是日本，目前东京都市圈的房价还是回到了 90 年代的最高水平。因为日本几大都市圈中只有东京人口处于微幅增加的过程，房产终就只有先有人住，才有价格。


长期来看，我国进入快速老龄化阶段，青年人口持续增加的城市，那是非常有保障的。简而言之：十个国家中心城市 + 几个沿海经济强市。我国的人口红利，也就是适合劳动人口的数量在 2015 年就到达了顶峰，但是这并不代表市场因此就转了向，毕竟青年人口最终会像更高一级的城市聚集，城市之间的两极化特征会愈发明显。你问我三四线城市的房产还适合投资吗？我答案是一致的，不适合。因为未来长时间是有价无市，想卖只能大折价，也许不会再有这样的机会，即使有，你也未必有这勇气。
股市</b>


2018 年股市持续暴跌的五大因素，是否会持续影响 2019 年股市？
1. 政策主导的救市后遗症。我个人认为 2015 年下半年 -2016 年的熊市是在政策救市主导下进行的并且伴随着大量的行政手段，说白了市场根本就没有调整完。这导致 2017 年短暂的白马小牛市后，市场持续阴跌不止。个人认为 2018 年下跌最深层的内因在于此。
2. 金融去杠杆，这是过去两年市场持续下滑的主要原因，但这并不是错。因为今天只不过在为昨天的错误买单而已。经过两年多的去杠杆工作，已经取得一定效果。但是目前很明显的趋势是 2019 年去杠杆基本 " 暂停 "，这也将给市场一个难得的喘息窗口。
3. 中美贸易战，这并不是一天一年的事情，未来这将是一个永远的问题。但是需要注意的是，能成为美国的主要对手，说明你终于够格了。资本市场永远对昨天的事无所谓，只对未来未知的可能感兴趣。外部影响未来会明显转弱。
4.A 股慢牛格局转型失败。如果让我说 2018 年给了我什么教训，就是千万不要信没有发生过的事情。2017 年 A 股的蓝筹格局转型接近欧美化，以至我认为 A 股有可能转型到成熟市场。1-2 月的银行股持续暴力拉升，让点位无限向上。这个时候我应该意识到 A 股会重新回到老路上。2019 年即使是行情反转，我也不认为有什么慢牛行情，A 股的周期波动幅度依然会很大。
5. 股权质押地雷持续发酵。虽然不能说所有，但是相当多的上市公司是为圈钱、套现而来。钱到手了，当银行收紧银根之时，还钱就成了问题。目前各地的纾困资金纷纷上线，2019 年的质押风险会明显减少。但不得不说，为什么要拿纳税人的钱去救一家经营有问题的公司。
总结：对 2019 年股市最大的利好消息是 2018 年股市跌得够多够惨，不好的消息是 2020 年经济可能会面对地方债务危机与房产周期的又一轮上涨。因为地方还不上钱，就只能卖地。卖地又只能靠房价上涨去刺激。其次，2020 年注册制有可能进入落地阶段，BAT 的回归有可能进入操作阶段，A 股的融资功能将马力全开。所以说 2019 年的 A 股反而是一个双重压力下的空窗期，当然别指望什么慢牛，可能会有一波短节奏的疯牛。
债市</b>
1. 截止 2018 年 12 月 15 日，债务违约数量总计高出 2017 年 4 倍。
2. 地方政信类信托持续出现短期违约现象，城投类违约头部现象严重。
3. 信托收益持续拉升，政信类信托由年初的 7% 上涨到 8.5%，房产类信托，即使是恒大、融创也来到了 9% 左右。这说明市场对于资金的渴望程度有非常大幅的提升。


总结：债市更详细的分析我留在固收文章（今天的第二篇）说明，总的来说今年的债市非常不寻常。最显而易见的例子，就是信托中的城投债收益率在近半年疯涨了近 2 个点，很多都已经超过了 9%，这在近几年中是非常少见的。此外，就像我邀请的嘉宾所说，2020 年地方债务危机是有可能集中爆发的。
危机，度过危即是机</b>
过去两轮经济困难时期股房债三者表现：
2008 年金融危机，中国房地产市场迎来了房改以来第一次真正意义上的调整，股市超级牛市见顶从 6124 点一路狂跌到 1600 多点。债市同样出现不少违约情况。


2009 年，随着四万亿刺激计划，开始大面积放水。股市从 1600 多点回攻至 3400 多点，整整翻了一倍，大量个股翻了好几倍。但是值得注意的是，楼市的反弹明显要晚于股市半年左右。
2010 年 -2014 年，股市进入漫长的慢熊，而楼市在 2013 年才停止了持续的上涨过程，股市在 2014 年中旬开始了一波杠杆牛市。
2015 年 -2017 年，2015 年 6 月股市见顶，开始新一轮暴跌，2017 年出现一波分化，但是总体上是涨跌互现。而楼市则于 2014 底开始启动进入一轮翻倍行情，整个上涨持续到 2018 年的上半年才有所停缓。


2018 年，股房市场先后进入调整期，在整整一年的时间里，A 股出现持续性下跌，而楼市也出现了调整。
1. 为什么股市与房市的周期启动都是在危机的第二年？
原因非常简单，因为股市是经济的晴雨表，会先于实体经济进行反映。而中国房地产市场则是经济的大动脉，是不能有失的。往往在危机爆发过程中，政策上会有几个共同动作：货币放水、财政刺激、金融借贷宽松、房地产调控松绑。所以往往危机来临经济承压到底线时，政策反而会推高投资市场。因为股市体量更小，反映更为灵敏。而楼市的体量超过了股市的十倍，所以其反而需要多重合力才能有所体现。
2. 为什么股市启动先于楼市，却早早结束？
股市与楼市的联动效应，是股市先于楼市启动，楼市启动后会与股市并行半年至一年时间，而后楼市持续上涨，而股市却早早进入下跌周期。因为资本是流动的，追逐利润的。中国楼市最大的问题并不是价格过高，而是过去二十年没有真正意义上的下跌。当一个人在股市赚到了钱，聪明的投资者必然会慢慢抽离资金投入到收益更为稳健的房地产市场。所以在股市中投资我们必须清楚当楼市启动时，其他投资市场整体上会进入一个困难期，因为其体量过大，吸金能力太强。这也是过去一个牛熊周期我总结的最宝贵投资经验了。
3. 为什么我说在中国投资房产是决定因素，为什么我说房产定生死。
我做职业投资顾问四年，在分析各大金融产品及市场之后，我慢慢意识到所有金融游戏正常运转的根本都是房地产。例如：信托中无论是政信类、房地产开发类还是商业借贷类，说到根本都是地产决定一切。因为地方的还款能力靠的根本不是地方信用，而是地方的土地财政收入。地产类能不能还钱，取决于其房产能不能卖得出去。商业借贷类，只有用一二线城市普通居民住宅做抵押的才最可靠。
过去我看 A 股更多的是从股票的角度出发，直到涉及到多个投资市场我才明白，从社会资源的分配上来说，房产占比太高，其走势间接的决定了中国其他投资市场的走向。无论是股市、债市、期市都是如此。不得不说的是在中国，无论是经济还是投资，都是地产定生死。
对于 2019 年，我的看法</b>
1. 中华民族经济上的伟大复兴是不可阻挡的。在这一片土地上，经济的发展从来都不是问题，经济复兴是确定性最高的领域。
2.2019 年是一个投资小年，投资大年还未到来。
从上述分析我们不难看出，2019 年并不太差，但是离大周期还需要时间。最简单直接的原因是 2018 年经济运行出现挑战，楼市降温，股市持续大跌，可以算是一次小危机。小危机所带来的也只能是相对小力度的放水，更小的财政刺激，更小的金融宽松度，小范围的房产调控松绑。真正的投资大年，更有可能是 2020 年之后。
最后祝大家新年快乐，在 2019 年能够顺顺利利，尤其是投资方面。
欢迎关注公众号 " 艾财爱家 "
@今日话题
/xz