揭开银行不会公开的秘密，教会你真正的房产金融玩法

丫筠

编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36 氪经授权转载
在买房圈子混久了，我们会发现自己整天围着两类人转。要么是和房东打交道，又或者是跑到售楼处去找房企踩盘。
静淡市的时候，比如现在，买房人就是大爷，房东和房企会真诚滴拿出一个公道的价格，恳请你买下他们的房子。可真到了牛市，事情就会完全反过来，房东分分钟教会你重新做人。
不过，无论牛熊，房产界里总有那么一类人，是永远的甲方爸爸，那就是：银行。
现在房价那么贵，只要你买房子，几乎就离不开银行的帮忙。跪银行才是买房人的新常态。
有意思的是，我看了那么多房产文章，是不太有人说起银行这个大金主的玩法的，银行老师们的套路对于买房人就像谜一般的存在。
其实大家不知道的是，买房才是观观的副业和爱好，我的本职工作是金融。银行那摊子事，我还是知道一些的。
今天就给大家聊聊银行老师们从不会告诉你的秘密，教会你真正的金融玩法。
01
很多人不知道的是，不管你买不买房，只要你把钱放在银行里，你就在为中国房地产业做作贡献。
中国银行业绝大部分的资金去向就是投到政府和房地产行业，你的存款会变成贷款被银行放到这里面去。
这个局面从 2008 年金融危机后就一直是这样，已经十年了。
倒不是银行有多喜欢这两个行业，而是经济下行期之后，各行各业就开启比烂模式。银行放出去钱能收回来的，也只有政府和房企了。
贷款给房企，银行一般要求拿土地作抵押。贷款给政府下面的平台公司，银行也是要看到有足够的土地储备才敢借钱的，本质上也是地产业务在做担保。
只要房子卖得掉，银行就敢做大规模和抬高利息，赚得盆满钵满。
楼市的黄金十年和白银十年，也成就中国银行业的辉煌二十年。
最有讽刺意味的是，很多房产空头，扬言不买房，却把钱放在银行理财产品和信托里，坐等楼市崩盘。
我每次看到这种，心里就觉得好笑。
那些银行理财产品和信托，设计出来的目的就是为了规避监管，把原来不方便直接给房企的贷款，包装成信托计划，然后银行假装用银行理财资金去投资信托，实际上是让信托把钱放给银行指定的房企客户。
就这样神不知鬼不觉地，银行硬生生把信贷业务做成了理财业务。这就是财经新闻里经常说的出表，指的是资金资产在银行资产负债表外运行，银行理财、信托就是大家常提起的影子银行业务。


02
所以大家没意识到的是，买银行理财产品，就是让银行变向借钱给房企买地卖房，底层逻辑和你问银行按揭借钱买房然后卖出是一样的。
最大的区别是，当你买理财时，是银行帮你搭建好交易结构，做好了兜底担保，万事俱备，只需要你出资金就行了。你在规避了风险和麻烦的同时，也放弃了大量的利益，得到的只能是 4% 左右的收益率。
而如果是自己买房，就需要你自己找好房子，跪银行办贷款，交易过户，承担房价涨跌，自负盈亏。用金融的话术说就是，你暴露在巨大的风险敞口之下。
不过好处是，从看房开始，每一个环节，你都能找到盈利空间。选筹得到 10 个点，砍价上得到 10 个点，融资上放大 10 个点，这样叠加起来最后的收益可能惊人。
所以呢，从来没有躺赢的事情。
与其让别人来帮你决定命运，然后拿走最大的蛋糕，真不如咬咬牙自己上，对吧。
我一直说，没有风险才是最大的风险，就是这个意思。
03
记得有一次，我和一个同学陪某券商的资管部门老总吃饭。
这个老总以前在某股份制银行分支行都干过，的确是很懂影子银行业务。
饭局上，几杯红酒下肚，大家吹起牛来。
老总说，他认识某 TOP50 房企大区总，正好有个二线城市的好项目，需要发起个信托计划募资。已经找好了银行理财来做优先资金。咱们几个可以自己凑点钱来跟投劣后，收益率可以做到 30%。干不干。
这里简单解释下，信托计划里资金来源分成优先和劣后两种。优先资金一般是承诺可以拿到固定收益的，比如 6% 左右，而劣后资金是等到优先资金拿完收益之后，再来分享剩余的收益。
如果项目方出了风险，还不出钱，就拿劣后资金的本金来赔给优先资金。劣后承担了大风险，当然也可以拿到优先资金固定收益外的增量收益，动辄百分之几十的收益率很正常。一般是对项目足够了解的机构才敢去做劣后，当中有一些关系户也可以薅羊毛。
就是这个听上去很不错的项目，我听了之后，一直笑而不语。
因为这个二线城市，正好我的朋友代持之王去买过不少房子。
代持之王的做法很简单，就是借名买房。找了好多自己信任的没买过房的朋友去当地，在不限购的时候，用首房首贷的方法，买下了房子。一轮牛市下来收益可期。
事情说起来很简单，做起来很复杂，代持的过程中，有繁琐的选筹风控工作，你想光是说服那么多人把名额借给你，就是一个系统的工作了。不过这一切，在高收益面前都是可以克服的。
我心里的真正想法是：劣后也是承担风险，代持也是承担风险，不如自己干，少几道程序，少点人分钱。
所以本质上来看，金融界所谓的高阶操作，普通人也是可以复制的，当然也只有通过房产可以实现。因为房产横跨消费和金融两大领域，房产居住消费品的属性给了你不高的准入门槛，可以自己搭建交易结构。而房产金融属性则意味着有可靠收益和流动性，找得到人接盘。
04
说到这里，大家应该明白了，为什么中国房价易涨难跌。
因为所谓的金融资产背后全部是地产在做支持。
银行比买房人更怕房价下跌，因为银行大量的抵押物都是土地。抵押物的价值下跌，意味着银行可能会有坏账风险。而银行的稳定涉及金融稳定，涉及国有资产的保全。
所以稳定房价，本质就是稳定金融。
再给大家透露一个秘密，就是其实咱们买房人的按揭贷款在银行所有业务里是收益最小的。
现在大部分银行的资金成本大概是在 3.2% 左右，而银行给大家放的银行贷款，都是按照打折的基准利率来的。比如在上海首房首贷还能拿到 9 折按揭，也就是 4.41% 的利率。这当中银行可以赚的差价不多，算上银行的网点、人力、风险等成本，可以说现在的按揭利率真的是良心价。
要知道同样的贷款放给小微企业，至少是 6%-7% 的利率，即便是放给房企也是不会少于 6% 的。
那为什么银行愿意不赚钱，给买房人那么多实惠呢。
不是银行在做慈善，因为银行也很怕风险啊。银行是发自内心的相信，房贷没有风险，楼市没有风险。
就像我们自己买房子一样， 对于高确定性的资产，只管做大规模就是了，收益率不那么高也没关系。
05
说了那么多行业生态，最后呢，给大家一些马上就能用上的建议，用来和银行打交道。
1、最近有条消息传得特别厉害，就是离婚可能无法低首付买房了。作为共同借款人，夫妻二方征信均体现负债。今后夫妻双方买的房子，离婚后，非主贷人再次买房属于有房有贷。
很多人都在问我，这条是不是真的。说实话，现在没有官方消息公告，我也不敢对政策乱加评论。
我只能说按照金融圈的惯例，首付比例的事情，不应该是央行下面的征信中心管（征信中心只是一个二级事业单位），也归不了银行管。应该是当地央行和银监局决定的，不是他们这两个口子出来的消息，都不是最终可靠的消息。
2、很多人去银行借贷，用的是等额本息。这里面可能有一个小的陷阱，要认真看。就是等额本息里的月息是利息支出，还是手续费，这个一定要看清楚。
如果是手续费，实质利率很高，因为它的月供，不会随本金减少而减少，是一个恒定的值。如果年份很长，实质利率可能是名义利率的 2 倍甚至更多。这种常见于信用卡分期。
如果是利息支出，那就是普通的等额本息。正常的按揭房贷都是这种，放心好了。
3、尽可能不要买房龄太老的房子。
房龄在 2000 年以前的房子，做按揭贷款会比较困难，只有像工行、建行这种大行才能做。不仅按揭困难，未来如果你有什么紧急资金需求，想拿房子做抵押融资的话，老房子几乎是没有什么银行能做抵押的。
所以老破小、老破大市场在坍塌，金融上不支持也是个重要原因。
4、最近国家大力支持民营企业融资。从领导的表态来看，今年小微企业贷款不管利率还是规模上，都会变得宽容。这对楼市构成了潜在的利好。
一方面小微企业发展了，实体经济变好，增加了大家的购买力。另一方面，市场上资金多了，或多或少会流入楼市，形成托底支持。所以今年完全没必要对楼市太悲观。
最后的最后，还是有一些话想对大家说。
当全世界都在追逐市场热点的时候，我们背道而驰，总是想去探索一些底层逻辑。
并不是我们有多高明，而是自己的确精力有限，也相信少就是多的道理，期待可以厚积薄发。
在这个纷繁复杂的时代里，每个人都需要掌握一些规律，让自己可以看到更远，支撑着自己艰难地走下去。
而我们所能做的，就是尽可能把这些规律都找出来。