财经八姐：晋商系列之五-耿直Boss孙宏斌

哥特式ミ遗忘

要问在中国众多的房企中最大的 " 黑马 " 是谁，那么融创中国当之无愧。自 2010 年登陆港交所以来，8 年的时间里，融创中国从上市之初仅 83.3 亿的销售额，到如今的 3600 亿，增长超过 40 倍，可谓是中国房企中实现 " 销售额跨越式增长 " 的典型代表。而提到融创中国，不得不提的是融创中国的董事长 -- 孙宏斌，这位在中国房地产界饱受争议的风云人物，25 岁成为联想接班人，26 岁锒铛入狱，40 岁打造国内销售额最大地产公司，41 岁地产王国顷刻崩塌，45 岁完成企业 IPO...... 他的经历与众不同，性格亦如此。他什么都敢讲，经常语出惊人，爆出各种 " 金句 "，因此也被戏称为 " 段子手 "、" 耿直 Boss"。在商海打拼数十年，经历多次大起大落依然屹立不倒，在《2017 胡润房地产企业家榜》中，孙宏斌位列第四。
跌宕起伏，打造房企黑马
孙宏斌，1963 年出生山西运城临猗县的小山村。1985 年，清华大学硕士研究生毕业。1988 年进入联想集团。因工作出色，被总裁柳传志赏识，25 岁时就成为联想少将，主管范围包括全国各地的 18 家分公司，几乎内定为接班人，一时风头无两。但 1990 年风云突变，孙宏斌因 " 经济问题 " 与柳传志发生冲突，获罪入狱，一呆将近四年。1994 年出狱后，主动请柳传志吃饭，在饭桌上向柳传志道歉：" 我当时年轻气盛，比较急躁，其实还是太嫩，很多事情想的太简单，出了这些事还是在自己。" 很快在柳传志和联想集团的支持下，孙宏斌进军房地产业，在天津创建顺驰房地产销售代理公司，开始了闯荡地产江湖的篇章。
1996 年顺驰开始涉足开发房地产，不久后就占到一级市场份额的 15%，并成为天津最大的房地产商。
就如 " 顺驰 " 顺且快的含义一样，彼时的孙宏斌追求的是速度和结果，开启了 " 现金 - 现金 " 的房地产开发大跃进模式，即利用很低的自有资金启动项目，迅速转入土地开发进程，然后以销售回款支撑后期建设与城建配套等，再用毛利作为新的自有资金启动新项目，如此循环，极速滚动。利用这个模式，从 1998 年到 2002 年，顺驰天津开发了近 30 个项目，彻底打破了房地产平均开发周期 18 个月的惯例，一举缩短到 7 个月。孙宏斌的行动之快令同行业震惊，对地产模式也带来了巨大震动。
2002 年，他迅速将这一模式复制到全国，到 2004 年，顺驰规模逼进百亿，在不到三年的时间里翻了 10 倍。孙宏斌因此曾被评价为 " 到处拿地的偏执狂 "。但到了 2004 年，顺驰因扩张过快而资金链断裂陷入危机，孙宏斌使出浑身解数依然效果乏力，顺驰的命运终以 2007 年出售给香港路劲基建集团而结束，顺驰不再是孙宏斌的了！此时，孙宏斌将主要精力转移到融创地产集团的经营上。
孙宏斌没有将顺驰的发展模式复制到融创的经营上，他开始注重公司运营的安全和稳健，自创办融创以来，他多年坚持 " 高端精品 " 和 " 区域聚焦 " 两大战略，所以有了融创的今天。但孙宏斌的激情以及 " 偏执 " 的性格烙印依然深刻在融创 " 使命般的激情 " 的公司文化中。
2010 年 10 月，融创中国闯关上市成功，登陆香港联交所主板。在孙宏斌的领导下，融创中国在战略定位、战略执行、风险控制、投资并购、企业文化与团队建设等领域都有出色的表现，增长快速。2017 年融创中国实现合同销售金额为 3620.1 亿元，位居行业第四。2018 年上半年合同销售金额达到近 2000 亿元，同比增长 76%，延续了快速增长势头，稳居全行业前五。2015 年到 2017 年三年间整体合同销售额复合增长率超过 130%。
（融创中国 2015-2018 上半年销售状况，图片来源：微信公众号市值风云）
（2018 年上半年房企 10 强，图片来源：互联网）
值得关注的是，2018 年上半年，融创实现营收 465.8 亿元，归属母公司股东净利 63.6 亿元，分别同比增长 215.3%、389.3%，超越碧桂园等房企的增速。同时，上半年公司核心净利为 66.1 亿元，同比增长 391.8%，净利率为 14.55％，高于碧桂园、万科等房企。
在 2018 年上半年业绩发布后，孙宏斌对媒体说 " 我们是安全第一，这一两年都要把安全放在第一位。未来保持现在的规模难度不大，但增长也很难。"
战略清晰，差异化发展
在顺驰年代，孙宏斌曾饱受激进扩张之苦，到了融创时代，他改变了策略，将 " 高端精品 " 和 " 区域聚焦 " 两大战略作为融创坚定不移的战略定位，聚焦一二线城市，走高端精品路线，区别于中国大多数企业的低端路线，价格战策略。
融创中国主要聚焦于北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域的一线、环一线及核心城市，其 3600 亿的销售业绩只是依靠其布局的不到 30 个城市来完成。而碧桂园与恒大都采取了跑马圈地的方式，在一到五线城市全覆盖，相继进入 200 多个城市和数百个县镇，即使也以聚焦核心城市著称的万科地产也进入了 76 个城市。
（融创中国的八大区域，图片来源：融创官微）
对于高端精品的战略定位，融创也是执行得很彻底。孙宏斌对融创中国开发的每个项目，无论是规划设计、用材还是工艺，都有着极为严格的要求，在所有的项目上，融创都倡导 " 工匠精神 "，并采用先进的设计理念和严格的管理监控体系，致力于不断提升定位、产品规划设计、建设和服务能力。
壹号院系、桃花源系、府系和桃源系等，在众多核心城市的标杆项目都引领了当地高品质产品的最高标准。
（北京的西山壹号院，图片来源：互联网）
高效并购，助力土储规模增长
除了区域聚焦、高端精品与高周转，独树一帜的收购模式也是融创不得不提的特色。孙宏斌很早就判断，未来房企之间的收并购是大趋势。从 2012 年开始，融创中国便开始在全国收购项目和土地，其凶猛的风格在近几年犹为明显。在融创中国并购史上，相继出现绿城中国、佳兆业、雨润、融科、金科、万达等知名房企的身影。尽管这其中有成功也有失败，但相继并购为融创中国持续增加了知名度以及扩张能力。
2016 年 2 月，天津融创奥城收购中牟美盛的 70% 股权及债权；
2016 年 5 月 19 日，收购莱蒙国际旗下的 7 个项目；
2016 年 9 月，融创以近 138 亿元代价收购联想旗下融科智地 42 个项目；
2016 年 11 月，融创以 36.62 亿元收购青岛嘉凯城房地产开发有限公司全部股权；
2017 年 1 月 9 日，融创通过增资以 26 亿元的价格获得北京链家 6.25% 的股权；
2017 年 1 月 13 日，融创中国战略入股乐视，合计支出 150.41 亿元，成为乐视网第二大股东；
2017 年 5 月 12 日，融创中国以 102.54 亿元，收购天津星耀 80% 股权及债权；
2017 年 5 月 31 日，融创中国附属公司 21 亿元收购华城富丽 60% 股权及相关债权。
2017 年 7 月，参与万达 " 世纪大并购 "。万达商业将 13 个文旅项目 91% 股权以 438.44 亿元的价格转让给融创，并由交割后项目承担现有全部贷款约 454 亿元；两项交易总金额 637.5 亿元。
还有一项是对乐视的投资，据 2017 年财报，融创对乐视投资减值拨备及损失为 165.5 亿元。
据统计，2016 年公司共对外发起 16 笔收购（包含对同一家公司发起的连续收购），涉及资金 595 亿元；2017 年融创并购涉及金额高达 1065.04 亿。
融创中国当前超过 70% 的土地储备是通过收并购交易而来。收并购的土地周转快，相比于招拍挂获取的土地，占用资金少，很多项目就可以直接通过预售产生现金流，资金使用效率高，能够快速产生销售回款。截止 2018 年 3 月，融创总土储约 1.47 亿方，估算货值约 2 万亿元。
低谷中抄底优质资产是融创并购的一大特点，这也是有别于在土地市场竞价拿地的模式，简单高效。这也是融创快速发展的重要原因之一。
孙宏斌曾表示：" 决定成功的更多是非智力因素，明确的目标、积极的心态、努力和坚持、承受挫折和压力的能力，成熟地待人接物等。" 地产行业进入寡头竞争时代已经成为共识，中小房企可能面临被淘汰的危机，而龙头房企则将强者恒强。在未来这场房企末位淘汰赛中，融创是否占尽先机，我们仍需拭目以待。
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