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从历史的角度,看地产股的未来(一 · 前商品房时代)

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发表于 2020-1-16 14:55:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
以古为镜,可以知兴替。我们做地产股的投资,自然该了解一些地产股的发展历史,这样在面对未来的时候,才能看清楚很多问题。地产股的历史与地产行业的发展紧密相关,但并不是完全吻合,因为金融本身就是一个市场,它会围绕着行业去发展,但也会有自身的成长曲线。
上海证券交易所创立于 1990 年 11 月 26 日,并于 1990 年 12 月 19 日开始正式营业。深圳证券交易所于 1990 年 12 月 1 日开始试营业,但由于正式营业时间是 1991 年 7 月 3 日,所以只能算作大陆地区的第二个证券交易市场。
房地产行业的第一支股票万科 A,便于 1991 年 1 月 29 日上市,代码为 0002,那一天万科 A 的挂牌价格是 14.58 元,2019 年 12 月 31 日后复权的价格则达到了 4595.46 元,29 年的时间,股价上涨了 315 倍。
可当初万科股票刚刚发行的时候,时任万科董事长的王石由于无人问津,还曾经在菜市场摆摊买过股票,如果当初有人识货投入 1 万元,现在就已经有 300 多万在手了。90 年代初的时候,深圳的普通住房大约是 2000 多元一平,现在均价已经突破了 60000 元一平,增长了 30 倍左右。当时买万科的股票,比买万科的房子多赚十倍!



万科不但是第一支上市的房地产股票,也是中国最早的民营上市公司之一,股票代码 000002 足以代表曾经的成就。之所以说万科是中国最早的民营上市公司之一,是因为当初上市的时候还有 " 深特发 " 持有的 30% 国有股份,后面逐步扩股才慢慢稀释下来,刚上市的那个万科还不是一个真正的民企。
当然,某种程度上,万科自己也在模糊自己的身份,有个官方说法叫做混和所有制企业,那我们就叫它非国企好了。其实怎么称呼并不重要了,现在的万科已经回归了国企行列。
当时大家对房地产股票没有兴趣也是正常的,因为在那个年代,商品房极其缺少,绝大部分人都是居住在单位提供的福利性住房内,绝大部分人也根本没把房子当成一件商品。可当时的商品房虽然稀少,但炒作程度却丝毫不逊色于后来的各种 " 炒房团 " 时代。
以 90 年代初的最大热点海南岛为例,据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计:"1988 年,海南商品房平均价格为 1350 元 / 平方米,1991 年为 1400 元 / 平方米,1992 年猛涨至 5000 元 / 平方米,1993 年达到 7500 元 / 平方米的顶峰。短短三年,增长超过 4 倍。"
"1992 年,海南全省房地产投资达 87 亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达 800 万平方米,地价由 1991 年的十几万元 / 亩飙升至 600 多万元 / 亩;同年,海口市经济增长率达到了惊人的 83%,另一个热点城市三亚也达到了 73.6%,海南全省财政收入的 40% 来源于房地产业。"
直到 1993 年 6 月,国务院出台了 " 国 16 条 ",严格控制信贷、提高贷款利率、加强行业监管力度,海南泡沫迅速破灭,剩下遍及全岛的烂尾楼,直到 2005 年之后另一次房地产大牛市全面开启,才逐渐解套。
不仅仅是在刚刚成立的海南省,一线城市也出现了断崖式下滑,1993 年 " 国 16 条 " 出台后,广州的新房价格便从 7568/ 平方米的高位开始大幅下跌,到 1994 年均价下跌便超过 1000 元 / 平方米,1995 年的均价已低至 5277 元 / 平方米。
在这样的背景下,不仅仅是民营地产公司无法上市,普通的国有房地产开发企业也一样有心无力。只有那些资源广泛、背景雄厚、资金充裕的大央企,才有独领风骚的能力。
1992 年和 1996 年,中国海外发展和华润置地先后在香港上市,1996 年和 1997 年,金融街和华侨城 A 先后在 A 股上市。从专业性和企业管理规范上,中海和华润都是各个房企的标杆,他们根植于市场经济起点更高的香港,同时又具备无人可及的央企背景,不管是开发能力还是资金实力,都难有人可以媲美。
而金融街和华侨城 A 在 A 股率先上市,也不是偶然的。前者那一条可以媲美华尔街的财富大道,至今无人可以望其项背;后者在 20 多年前便开始了文旅地产的开发模式,到现在仍是中国文旅产业的领先者。
这批上市公司整体实力强大,是中国房地产开发的先驱企业,为后面的商品房时代全面到来,做出了坚实的贡献。
@今日话题 $$ 中国海外发展 ( 00688 ) $$ 万科 A ( SZ000002 ) $$ 融创中国 ( 01918 ) $
/xz

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