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从房产增值的三个层次看地段的重要性

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发表于 2018-11-16 09:00:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
最近一些二线城市出现抢房热潮,与此同时,三四线城市屡屡出现房价暴涨的新闻,一些知名一点的三四线城市的房价更是相继破万,房价高企的同时还出现了 " 千人排号抢房 " 的现象。
仿佛一夜之间,中国就此迈入了发达国家的行列,全国人民挥舞着钞票积极地在各个城市肆意地置业。
中国社科院在不久前出台了 2018 年 4 月份的《141 个城市大数据房价指数》发布,根据中国房价行情平台数据可知,西安、成都、杭州、青岛和太原等城市是 1 年内房价涨幅最快的十大城市。
排名第八的太原,与去年同比上涨了 28.9%,与上月环比上涨了 1.14%,目前房价均价为 11294 元 /㎡。


是什么助涨了太原房价?
城中村改造
据相关资料显示,目前,三四线城市针对拆迁的货币化安置已高达 80%,有些城市的货币化安置比例是 100%。2017 年全国棚改户数为 515 万套,涉及 20 个省份的三四线城市。
根据计算,平均每户补偿得到 50 万元,而以平均数来看,每个省份棚改三四线城市为 10 个,相当于每个城市 2.6 万套,每套 50 万,杀入该三四线城市房地产市场的资金就到了 130 亿。在这些资金的推动下,房价只能上涨。
近年来,太原城中村改造作为重点工作如火如荼的开展,拆迁补偿款屡创新高,其中部分城中村一分地(66㎡)补偿 120 万元,最高的南屯村达到了一分地补偿 150 万元。
可以说拆迁让太原村里人一夜暴富,但是拆迁也让村里人无处安生,买房自住、买房投资收租金成为拆迁户的选择。
这部分需求激增,并且全款买房,刺激助涨了太原楼市。
2、一线城市工作人员返乡置业
随着 2016 年 9 月 " 史上最严 " 调控,北上广深加大了限购力度,尤其是不少在北京工作的山西人失去了购房资格,但是经过一线城市房价暴涨的这部分人,提前预判太原房价上涨,纷纷选择返乡置业,进一步推高房价!


3、改善得到释放
2016 年以后,随着恒大、融创、华润、万科、保利、富力、泰禾等众多一线品牌房企入驻太原,不仅配套学校、商业,更是带来了全新的居住品质、理念和服务,让一直压抑居住的太原人有了更多更好的选择。
于是出现了本土开发商楼盘便宜但滞销,一线开发商楼盘昂贵但疯抢的局面,大量改善需求得到了充分的释放。随着太原逐渐摆脱了靠煤炭、钢铁支撑经济发展的窘境,大力发展旅游业、轻工业、服务业和制造业,并且城市交通日益完善,在谷底的房价也是时候来一波补涨了!
关于地段,从宏观层面来讲是城市的选择。从微观层面来讲,是区位因素的把握。同城范围,优质地段,上行期往往涨幅更大,下行期则跌幅偏小。
决定因素有以下三点:
一是靠近核心商业及政务区,这意味着配套设施无须担忧。
二是好的学区,大城市的家庭都对教育的重要性有更深刻的认识。
三是交通便利,在太原这样的城市,地域广度的拓展势必对交通条件提出越来越高的要求。
对于绝大多数住宅而言,地段都具有不可替代的重要意义,在一座中、大型城市中,交通的便利程度、布局、设施以及交通的基础条件都将直接影响到居民的出行、工商业的运行和招商引资的战略。


交通对城市发展的重要作用,城市每一次交通的改变或是交通网络的建设,都会带来更多的便利。便捷的交通让城市与城市之间实现互通无阻,促进市场的形成与城市的发展,而太原的交通改造,正式让城市快速崛起的重大原因。


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