北上广等地下调房贷利率房贷利率松动能拯救房产市场吗?

孤单的拉维妮

多个渠道信息汇总，房地产市场相较往年 " 金九银十 "，虽开发商打折出售屡见不鲜，却也难拉动房地产销售的快速回温。相应的，房贷增速也已连续多月放缓。
根据央行近日公布统计数据，10 月住户部门贷款增加 5636 亿元同比多增约 1100 亿元。其中主要为按揭贷款的中长期贷款增加 3730 亿元，受金九银十后市场规律影响环比下跌 13.44%，但比去年同期仅多增 20 亿元，涨幅仅为 0.55%。按揭贷款增量规模已连续 3 个月保持下跌。


而房贷额度从紧张回归相对充裕。记者采访中发现，多个房贷热门城市已出现部分银行房贷利率有所回调，且这一趋势正在继续扩大。北京、深圳、广州、杭州、宁波、南京、佛山等房地产热门城市出现部分银行下调房贷利率的现象，下调幅度基本在 5 个百分点。
房贷利率差异化升降
根据融 360 发布的《2018 年 10 月中国房贷市场报告》，10 月全国首套房贷款平均利率为 5.71%，相当于基准利率 1.165 倍，刷新年内新高，保持连续 22 个月上涨。而全国二套房贷款平均利率较上月微涨 1 个 BP，达到 6.07%，也创出年内利率新高。
但记者实际采访中发现，虽然房贷利率整体保持上行，但与以往全面火热的趋势不同，多个一二线城市的部分银行，利率有下调趋势。
北上广深四大超一线城市中，除上海因本身房贷利率已处低位未见下调外，北广深房贷利率均有不同程度松动。
比如北京地区，大多数银行实行首套房基准利率上浮 10%，二套房基准上浮 20%，如四大行、交通银行、中信银行、华夏银行、招商银行、北京银行等。但部分原本定价较高的股份行和外资行利率出现回落。
民生银行北京某支行个贷经理表示，此前首套房贷利率为基准利率上浮 20%，10 月以来，下调为基准上浮 15%。某外资行个贷经理则表示，为了吸引更多优质客户，临近年底二套房利率可以做到基准上浮 11%，而且客户可以在没有签订合同前先进行房贷预审批锁定优惠利率。
广州某房产中介经理对记者表示，从 10 月中国银行下调首套房贷利率，从上浮 15% 下调为上浮 10% 后，目前四大行广州地区均执行首套房贷利率上浮 10%。而部分此前定价较高的股份行利率也出现松动，如光大银行、民生银行执行目前首套上浮 25%，较此前下调了 5 个百分点。
此外，佛山、杭州、南京、厦门、宁波等房市较热的城市也出现了不同程度的利率松动。
宁波某股份行个贷经理表示，今年 6 月份以来，宁波区域内的部分国有大行首套房从上浮 15% 上调为上浮 20%，二套房从上浮 25% 调整至上浮 30%。而在近期利率有所松动，对一些合作的开发商的优质客户可以拿到首套上浮 15% 的优惠利率。虽然只针对优惠客户，但已经反映出房贷走向的变化。
杭州房贷利率也有明显松动，记者获悉，10 月以来，四大行中工商银行和中国银行的部分网点，在杭州地区开始执行首套房利率上浮 10%、二套上浮 15% 的政策。而此前，四大行普遍执行首套房利率上浮 15%、二套上浮 20% 的政策。股份行和外资行中，中信银行、汇丰银行也对房贷利率进行了下调。
此外，佛山地区的部分银行分支机构，如邮储银行、汇丰银行、佛山农商行等也下调了首套房贷利率，下调幅度在 5 个百分点左右。南京、合肥等地的部分银行也对首套或二套房贷利率进行下调，降幅也在 5 个百分点。
房贷放款普遍提速
北京某地产中介经理表示，房贷实际确实出现松动，但从整体数据层面利率变化不大，甚至还有上行，主要原因在于发放房贷的主力银行是四大行和当地的主要城商行，和几家大的股份行，这些体量大的银行，一般利率调整较为统一。
他指出，具体表现在房贷最紧张的时候，可能需要排队三四个月，即使有‘价高者得’，但整体对外利率都是维持不变的。而定价较高的银行一般是本身房贷额度就不充裕，体量很小的股份行和城商行，即使利率调整，对整体市场影响也不大，所以数据上看目前的利率松动并不显著。
他还指出，房贷出现松动的最直观表现是，相较于前期的额度紧张、银行审核严格、放款缓慢、贷款容易遭拒等现象，现在只要借款人资质良好，基本就能顺利通过审批，速度最快的只要 5 个工作日即可放款。相较此前动辄排队三四个月，等待额度，已是天壤之别。
广州某大行个贷业务人士介绍，整体来看，不能定论房贷利率将下调，因为目前看基本维持原来的利率，只是部分定价较高的银行受市场供需影响回调利率 " 随大流 " 了。但房贷利率定价本质上还是看房市政策，整体下调的空间可能不大。
珠海某股份行个贷业务人士透露，作为房贷业务较多的股份行，虽然当地不同区域房价不同程度波动，但房贷业务开展却是保持 " 平稳 "，无论利率还是政策都维持不变，且并未有调整倾向。虽然房价有波动风险，但银行视角，房贷仍是优质资产，只是受市场影响，加之风控不会降低，虽然额度充足，放款加速，但业务量仍有较大下滑。
某券商分析师表示，结合市场实际表现看，房贷上浮的情况可能会有下降的空间，但降息不可能，所以房贷下降很困难。而且目前房贷政策依然是抑制房价过快增长，这个角度看，对于房地产市场依然谨慎，短期不会改变。" 所以目前部分城市出现的房贷利率下调，额度充裕，主要是目前市场供需导致，难言长期普遍趋势。"