中梁控股:冬日的千亿房产黑马，敲响资本市场大门

孤单的拉维妮

来源：格隆汇
深圳的天气入冬了，但迟迟也感受不到凉意。就像中国的房地产市场，由 " 上帝之手 " 阶段性调控气候冷暖，寒冷的基调笼罩下，房企大佬们大都步步为营：降价、打折、转型、开拓多元新业务，各显神通；而就在如今，可说是艰难的行业背景下，一匹黑马横空闯入大众视野——中梁控股。
11 月 13 日，中梁控股的招股书正式在港交所挂网。这意味着如果一切顺利，中梁将成为今年赴港上市最大规模的房企。从招股书上看，中梁的两个特点确实让人眼前一亮，那就是 " 快 " 和 " 准 "，这分别体现在其销售端和负债端上。
一、三年逆转，跻身千亿销售房企
根据第三方机构克而瑞 2018 年房企销售额排名榜，中梁控股是前二十五家房企中唯一还未上市的公司。且截止至 2018 年 10 月，中梁销售金额达到 1002 亿元人民币，位列中国地产行业第 24，正式跻身千亿房企行列


中梁经历从百亿做到千亿的过程，仅仅用了三年时间。从 2015 年的 168 亿销售额，到 2016 年实现 100% 增长至 336.8 亿元人民币，之后 2017 年继续发力增长 125%，至 757.9 亿元人民币，截止至 2018 年 10 月 31 日，中梁突破千亿大关达到 1002 亿元人民币；这意味着由 2015 年至今，中梁控股近三年物业销售额增长翻了近 5 倍，其行业排名也在持续攀升。这体现出中梁在销售端上的快。


（数据来源：克而瑞）
这种增速是业内少有的，虽然近年打准时机实现弯道超车的住宅开发企业不少，但是中梁的此轮加速可以说是上了行业增长的最后一轮快车。因为，不管是如今调控常态化，还是产业业态面临转型期，可预见未来地产行业正式迈入存量时代，15-16 年的时期难再现。
未来国内房地产市场趋于成熟，城镇化仍在持续，但是投资逻辑主要集中在三点：1、行业集中度加大；2、线下流量价值突显，核心城市核心地段资产价值突显；3、业务多元化。
但是过去的积累的规模优势是企业顺应上述趋势的根基，因此最近两年为何市场及投资者都关注千亿规模，这背后有深层原因。那么中梁是如何通过 2-3 年就成功进入千亿规模的呢？答案必定在土储。
中梁前期以快速拿地积累了充沛的土储实现弯道超车。根据克而瑞公布：截止至 2018 年上半年，中梁总土储货值达到 2797 亿元人民币，其中，权益货值达 2364 亿元人民币，在中国 100 强房企土储排名第 39。根据招股书，截至 2018 年 8 月 31 日，中梁应占的土地储备总额为达到 3502 万平方米。
快速拿地积累充沛土储同时也注重高质量。中梁在土地收购上拥有近 800 名员工，覆盖 100 多个城市，主要依靠专业的投资团队的经验和精确的决策，快速获取优质土地。截止至 2018 年 8 月 31 日八个月，中梁已经成功获取 183 幅新地块。


我们可以通过中梁营收增长情况判断，销售端的增长传递到利润端的情况如何。中梁控股 2015 年至 2017 年收益分别为 16.19 亿、29.25 亿、140.26 亿元人民币，三年增长达 7.7 倍。截止至 2018 年 6 月 30 日止，录得销售收益 97.31 亿元人民币，较去年同期增长 2.3 倍。


虽然增幅较快，但从数值上看与合约销售的千亿规模有不匹配，这主要原因有两个：1、结转收入相对合约销售时滞后的，且高速增长的企业更为明显。2、有部分合约销售通过联营和合营获得，部分并未入账。那么公司目前有多少未结转的收入呢？


从公司招股书披露的财务报表上可见，截至 2018 年中期，公司合约负债规模达到 804.7 亿，这意味着公司已经累计了超过 800 亿的收入未结转。而根据工程周期，预计 2018 年开始中梁将进入结转高峰期。随着公司的利润释放，中梁面对当前行业冷周期，具备一定的抗风险能力。
二、强大融资能力支撑发展，降负债时机精准
中梁如此拿地的扩张速度，背后必定需要强大的融资能力支撑，而我们知道 15-16 年期间当时融资环境较为宽松，而随后 2017 年开始整体融资环境才开始收紧，同时在这段期间，对房地产的调控也在逐步升温。
而我们也可以看到中梁的负债在 2016 年开始大幅上升的，因为负债端包含了公司的合同负债，这部分是预售的回款负债，在避免负债端数据失真情况下常使用有息负债进行分析。


负债快速上升，而中梁采取四渠道进行融资：1、传统银行信贷；2、发公司债；3、信托；4、内部融资体系。其中，中梁的负债端主要是以开发贷为主的银行贷款，必定随着开发项目的增加而增加。而让人眼前一亮的是，中梁降负债的时机。
从公司的净负债率上看， 2017 年为 341%，截止至 2018 年 6 月 30 日仅为 46%。
负债端下降得这么 " 快 " 和 " 准 " 最近也引起市场关注。而通过观察招股书披露信息我们可以判断，这是公司判断行业形式进行的主动降负债，而且成果斐然，这么显著的降负债效果在业内也是少有的。其中原因主要有以下三点：
1、主动降负债：
首先从有息负债上看，从 2017 年开始公司就放缓了负债端的扩张，这与 2017 年开始收紧的融资环境相配合的。


其次，在 2017 年至 2018 年中，中梁的合营和联营公司持续增多，公司通过投资形式获取土储同时，关联公司也能为公司带来融资。从招股书的现金流量表上看，公司融资活动所得的现金流量净额在 2018 年上半年出现流出。因此整体来看，公司融资的渠道并未受阻，但是公司的负债实质在 2018 年开始下降。
2、主动放缓土储支出：
截止至 2018 年 6 月 30 日，中梁现金及银行结余为 198.62 亿元，相比 2015 年的 30.63 亿，上涨了近 168 亿，相当于增长近 5.5 倍。


结合上面现金流量净额的变化及现金及银行结余两者的变化可以看出两点：1、公司通过开发销售回款加速增加；2、通过招拍挂形式收购土储节奏放缓。最终公司的现金及银行结余越来越充裕，这对公司应对目前 " 面粉 " 价格上升，毛利下滑的行情是有利的，同时也有利于公司把握下一次的行业时机。
利润和现金的增加也必定推升公司净资产，结合下降的负债最终使得公司净负债率的几何式下降。但除此之外，公司的一系列重组也起到了关键作用。
3、集团资产重组，结构持续优化；根据公开资料公布，集团在申请上市之前，为简化公司架构，进行了一些列重组。重组前，苏州华成拥有上海中梁企业发展的 100% 股权；重组后，苏州华成全面退出。


中梁持续优化资产结构，保留优质资产并剥离了部分非核心业务资产和负债资产。例如：2018 年 4 月正式剔除关联开发的示范区及物业项目的精装修样板房的物业管理业务；转让浙江天剑（截至 2018 年 6 月 27 日，浙江天剑拥有 20 个开发项目，可售建筑面积为 151 万平方米，其中有 13 个处于预售阶段，7 个处于建设的早期阶段且尚未开始任何预售阶段）。
总体而言，中梁在行业融资收紧、利润释放、主动降负债三个因素叠加之下，最终形成净负债率的下滑，目前 46% 的净负债率配合千亿的规模在未来竞争中能获得较高的优势。
结束语：
中梁控股发展目标清晰，战略布局从最初的专注于长三角经济区的房地产开发商快速成长，到全国范围内迅速扩张，在多个城市多个项目齐头并进协同发展，包括：杭州、苏州、宁波、温州、重庆、昆明、沈阳、烟台、赣州、佛山、江门；覆盖中国五大区域：长三角经济区 31 个城市、中西部经济区 47 个城市、环渤海经济区 12 个城市、海峡两岸经济区 12 个城市和珠三角经济区 8 个城市。
行业地位来看 ，中梁在房地产百强企业名单中由 2014 年的 59 位升至 2018 年的第 29 位，获得中国房地产协会及上海易居测评中心评为中国房地产开发企业成长速度第一名；按 2018 年上半年订约销售总额排名第 25 位，是未上市房地产开发商中排名最高。另外，亿翰智库评为中国房企综合实力第 19 位。其 " 中梁 " 品牌自 2015 年至 2018 年期间，连续四年获中国房地产 Top 10 研究组评为中国华东房地产公司品牌价值前三强。
未来，中梁可以充分利用 IPO 获得的国际平台继续扩张版图领域，并在已有充足的可结转收益补给下，持续面对市场阶段性的冷周期；如果顺利上市，在进一步增强集团品牌影响力作用下，相信前景还是值得期待。