子女未成年名下有房产当妈的能卖吗？

落叶归你

子女未成年 名下有房产

当妈的能卖吗？
江某（未满 18 岁）个人名下有一套房屋，登记为单独物权。江某的母亲李某与陈某协商后，于 2016 年 12 月签订房屋买卖合同，将江某名下的房屋出售给陈某，李某代江某签署合同。陈某按照合同约定支付了定金和首付款，在办理过户时，由于市场价格上涨，李某以无房屋处分权为由悔约，协商无果后陈某向人民法院提起诉讼。问李某能否出售江某的房子？
解答
河南大为律师事务所建房地产委员会张晓乾律师：本案系父母出售未成年子女房产的纠纷案件 , 本案涉及的焦点问题：父母是否有权出售未成年子女的房产？本案售房时间处于《民法总则公布之前，应适用《民法通则》和《合同法》的规定。《民法通则》第十八条规定 " 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。" 这就是李某悔约所理解的法律条文。
但是，在司法实践中，《民法通则》第十八条规定不能成为判断房屋买卖合同效力的直接法律依据。本案中，判断合同的效力的主要依据是《民法通则》及《合同法》关于代理行为对合同效力影响的规定。《民法通则》第十二条规定 " 十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。"《合同法》第四十七条规定 " 限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。" 从上述法律规定可以看出，父母作为法定代理人，依法有权代理未成年子女的民事活动。在买卖未成年人房产过程中，买方应在签署房屋买卖合同时未成年人的父母同时进行签字确认，即合同生效，这也是法律应当保证交易安全和诚实信用的基本原则的体现。因此，陈某依据当时的市场价，等价有偿的购买行为，不侵害未成年人的利益，签署的购房合同应合法有效。（王 勇 整理）