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熊市无刚需。用这句话来形容北京 2018 年的楼市，再贴切不过。
中原地产研究中心数据显示，截至 12 月 28 日，北京市新建期房成交套数仅有 25151 套。考虑到 12 月 29 日是本年度最后一个工作日，且近期日网签量稳定在 300 套左右，因此 2018 年新建期房成交套数大概率刷新历史记录，成为北京自 2005 年有网签历史记录以来最差的一年。
中原地产首席分析师张大伟表示，2018 年北京新建期房成交套数创下新低，但入市商品房住宅套数高达 41983 套，是近 3 年的最高点，这表明北京楼市拐点已至。若调控政策不改变，在供应量井喷的情况下，2019 年北京楼市价格将继续出现明显调整。
成交量继续下滑
2018 年成交 24971 套，2017 年成交 26677 套，北京新建商品房住宅年成交已连续 2 年不足 3 万套。不过，2017 年北京楼市入市的商品房住宅套数仅有 27169 套房屋，处于近年来的最低点，而 2018 年这一数字高达 41983 套，是近 3 年的最高点。因此，在 2018 年供应量井喷的情况下，成交量萎缩带来库存大幅度上涨。目前北京楼市商品房住宅库存已接近 7 万套，也刷新了近 3 年的最高点。
二手房市场虽然平稳，但热度也在迅速下降。数据显示，北京 2018 年二手房全年交易在 15 万套左右，比 2017 年的 13.6 万套稍微增加。市场在 5 月前后出现一波小高峰，年末再次退烧。11 月二手房住宅签约 1.12 万套，而 12 月二手房签约只有 9822 套 ( 截至 12 月 27 日 ) 。
二手房市场在 5 月出现小高峰，主要是由于 4 月是学区房的一个传统交易高峰，学区房过户必须在入学登记日期之前完成，由于网签存在一定的滞后性，因此集中体现到了 5 月的交易数据上。
虽然优质学区的学区房一直被认为是最保值的房产，但随着近年来北京力推多校划片政策，学区房价格未来也将受到入学政策变化的影响，不再鹤立鸡群或是趋势。
有地产中介表示，除了供应量井喷，限贷以及房贷利率处于高点，是一、二手房交易低迷的重要原因。按照北京市目前的限贷政策，仅有购买公房才能享受 4 成贷款，而北京市目前供应的公房数量并不多，且是成交一套少一套。购买二套非普通商品房 ( 普通与非普通商品房的区别，主要是在五环内总价是否高于 468 万元以及总面积是否大于 140 平方米两个指标 ) 目前仅能贷到评估价 ( 评估价往往低于实际售价 ) 的 2 成，严格的限贷政策抑制了大量的改善型需求。
记者了解到，目前一套非学区的二手住宅挂牌 2、3 个月无法成交都是常事，总价在 1000 万元以上的非学区二手房基本丧失了流动性，二手房交易非常清淡。
市场或进一步转冷
多位地产人士预计，按照去年和今年的供地情况，2019 年北京市限竞房和共有产权住房供应量预计至少在 7 万套以上，这一水平较 2018 年供应量接近翻倍。若能如期入市，且调控政策不变，飙升的供应量将对 2019 年北京购房行为和购房者的后市预期产生巨大影响。
2018 年的最后一个工作日，北京市仍然没有停止集中供地的脚步。12 月 29 日，又有 5 宗共有产权房地块被推出，涉及朝阳、大兴、房山和昌平区，可提供房源约 8000 套，其中朝阳区地块位于四环附近的将台区域，是共有产权住房中难得的好位置，产权部分全装修价格在 4.3 万元 / 平方米。同时也推出了 5 宗普通商品房用地入市，绝大多数都是限竞房。
在如此速度下，据房产公号 " 京房字 " 透露，虽然 12 月 29 日是今年最后一个工作日，但北京市 2018 年 200 公顷的供地任务并不会因此 " 作废 "，仍然必须完成！目前，还有 7 个条件成熟的共有产权住房地块，总用地面积约 55 公顷，涉及丰台、朝阳、延庆、昌平区。这 7 个地块也会包括在 2018 年 200 公顷的任务中，后期将根据土地市场情况，适时推出。
土地井喷式的供应，将带来共有产权住房和限竞房的大量供应。
多位地产界人士表示，限竞房是 2018 年来北京楼市一手房供应井喷的最主要原因。截至目前，2018 年北京供应限竞房住宅 22323 套，网签数据只有 4505 套，占比只有 20%，去化率不高。
同时，更多限竞房已在路上。预计北京未来一年左右要入市的限竞房住宅土地将是 550 万平米左右，大约 5 万套限竞房。
张大伟表示，北京市场过去 2 年的土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。除了供应量井喷之外，对购房者的心理也将产生巨大影响，购房者将开始全面观望。
目前，限竞房项目已开始出现明显的价格调整，随着后续供应量的继续上升，在供应集中且销售难度较大的区域，限竞房有可能开始出现价格战。
共有权产房将是另一个巨大的增量，截至 12 月 27 日，2018 年北京入市的共有产权房多达 29 个项目，提供房源 32446 套，同比上涨 765%！这类房源总价基本集中在 200 万元 -300 万元，弥补了商品房住宅市场这一总价端的供应。随着供给短期内激增，未来北京非学区非优质二手房的销售预计将受到很大影响。
" 这可能导致部分二手房源的价格进一步走低。" 多位地产中介表示。
编辑：李直耕
值班主任：刘科宏
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发表于 2019-1-1 23:06:40
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