投资泰国房产？2019泰国房产形势看这里。。。

林心雪

进入 2019 年，房地产开发商都要思考一个问题：明年的情况会怎么样，答案是无法得出结论。但可以确定的是，企业家们预测，因为有很多负面因素困扰，2019 年的房地产开发趋势一定会放慢。


即将举行的选举能否会成为一个积极因素，仍不得而知。2019 第一季度，对房地产开发人员来说不会太容易，挑战会很大。


Land & Houses Public Company Limited 首席执行官阿南先生表示，该公司评估 2019 年的概况将是 " 艰难而充满挑战的一年，会面临多方面的负面影响。" 从商业环境开始，可能会遇到许多障碍，金融机构对项目贷款的释放提出了严格的限制，特别是对中低端市场实施控制的泰国银行（BOT）LTV 措施（贷款与保险的比率），估计会影响房地产大局。
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市场正在放缓，面临许多负面因素
房地产行业是如何受到影响的？Land & Houses Public Company 公司的大股东给出的答案是市场正在放缓，企业家今年必须做好应对准备。而且随着证券交易委员会 ( LTV ) 的监管，投资者可能会缩减购买资金。
负面因素不仅在本国，中美贸易战也对全球经济造成影响。过去一年，中国市场曾是泰国房地产的重要客户，由于中国政府对外国房地产投资减缓，对泰国房地产的投资也可能会放慢甚至缩小。
" 购买房产对外国客户是一件很有吸引力的事，可以看到过去有很多房地产公司向许多外国客户销售项目，这些客户因购买而冒风险，但到了可以转让时，却可能没法转让。" 阿南先生道。
他还说：" 外国人来购买大量的房产，我担心的是不转让，特别是中国市场开始出现内部经济问题，以及最新的中国政府限制措施，可能会影响那些已经购买海外房产的客户，由于尚未达到时限，他们的房产可能无法转让。"
此外，阿南先生还表示，在考虑其他经济因素时发现情况也不太好，目前已经进入旅游旺季了，但是旅游业大幅下降，失踪的中国人没有回来，普吉清迈的酒店情况非常糟糕。
与此同时，占公司第三季度核心的零售业绩指数并不好，处于 10 年来增长最少的时期，比如正在运作的土地业务 HomePro，虽然在其它府已经有很多分支机构，并且在第三季度的高峰期还开设了额外的分支机构。
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房地产能够"缓步前进"
"2019 年一定很困难，希望不要扩张太多，尽可能留存现金。" 阿南先生说，房地产业正准备在 2019 年进行调整，计划裁减人员、减少岗位、缩减业务扩张。
Land & Houses Public Company 公司的大股东表示，自 2018 年第四季度以来股市一直不佳，资本市场缩小，包括购买力和企业家。


那么，房地产开发商应该在 2019 年做些什么，他们应该专注于改善公司内部系统并为公司开发最有价值的东西，这既不是土地也不是项目 ，而是处于核心位置的人员和机制建设，建议房地产企业加快工作系统和团队的发展，以应对 2019 年将要发生的挑战。
同样，Pruksa Holding Public Company Limited 公司董事、总经理披斯先生在 25 周年庆典上说，2019 年，对于房地产行业来说将是艰难的一年，也是挑战运营商的一年， 有许多负面影响，因此，企业家在商业运作中必须小心，但他也相信房地产市场仍将能够增长，过增长可能并不明显。
( Pruksa Real Estate Public Company Limited ) 房地产公共有限公司首席执行官兼泰国公寓协会前主席巴拉森先生表示，2019 年是必须历经挑战的一年，因为有很多负面因素会影响市场 ，企业领导者必须谨慎管理才能顺利渡过，就像 2018 年一样，过去的一年是美好的一年，但也是充满挑战的一年。


2018 年，房地产业务状况是 " 初好末坏 " 的一年，因为年初增长良好，但是到了年底有 3 个意想不到的负面因素。1、房屋贷款的监管措施或对泰国银行 LTV 保险价值的信贷批准；2、将利率提高 0.25％，利率每提高 0.25％将对购买力产生 2％的影响，导致购买力下降；3、另一个意想不到的因素是国民议会批准了 2018 年颁布的 " 土地税法 " 草案，影响到房地产业务的成本。
巴拉森再次表示，这 3 个因素很明显影响了房地业务的发展，因此需要作出调整。
此外，还有一些其它因素，例如房地产市场股票交易统计数字指数下降，导致的购买力下降和市场信心降低，使房地产形势自 2018 年底以来变得很艰难，相信这种情况一定会跨越 2019 年。
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"城市公寓"渗透实际需求


企业家的观点与房地产投资咨询公司的观点相同，房地产公司（Nexus Property Marketing Co.,Ltd.）董事总经理娜琳拉表示：2019 年，公寓市场的供应部分仍介于 50,000-55,000 套之间，将以接近 5 年前平均水平的速度增加约 53,000 套，和 2018 年相比 , 这是一个缓慢的增长。
将于 2019 年开业的公寓数量可能接近 2018 年，但销售率可能较低，因为投资者市场受泰国银行 LTV 举措影响而消失，因此，于 2018 年 4 月 1 日开始执行的指定商业银行发放住房公寓贷款的规定要求，购买的客户是第二份合同的，如果第一份合同已经支付超过 3 年，那么首付必须是 10％， 如果第一份合同支付未超过 3 年，那么首付必须是 20％，公寓购买是第 3 份合同，必须是 30％的首付款，包括购买超过 1000 万泰铢的房地产 , 每笔交易都要占 20％，这些措施可能导致购买放慢，特别是侧重投资的购买者。
娜琳拉表示，项目开发将会更加细分客户需求，比如，开发针对运动爱好者居住的公寓、高年龄群体的居所或动物爱好者的公寓等等。由于土地价格昂贵，发展空间已接近 BTS，寻找开发项目的位置将更加困难。相信企业家会做出调整，更多地关注特定市场。
2019 年可以看到的另一个趋势是 , 在租赁区建造公寓 , 长期出租销售 , 租期 30 年以上的公寓会有较大发展空间，还能获得市场的更多认可。主要是因为土地所有权或 Freehold 越来越难得到，地主售价很高，如图所示在 2018 年初 , 公园后面的房产价为 300 万泰铢 / 平方万米，使其难以发展。


同时，长期出租的土地还有很多，而长期租地开发项目也可以以 30-40％的低廉价格出售公寓，市场会接受位置优越的项目，这样的项目市场上一定很多。
Nexus 的看法是，开发商开发的公寓单位比例可能要增加，而中端市场将回应人口众多的曼谷的实际需求，与国外投资市场相比，这将是一个更加稳定和可持续的市场。
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外国企业家还在继续投资泰国房地产
然而，外国投资同样重要，过去，外国投资市场一直备受关注。相信大型投资机构和投资者将在 2019 年继续投资，特别是合资企业将公寓项目推向市场的趋势，将在 2019 年继续增长。来自中国、日本、新加坡和中国香港的投资者的公寓单位比例将逐渐增加。在 2018 年 24 个项目中，占比从原来的 26％（15,820 套），增加到 30％。


此外，Nexus 高管认为，来自中国的中小投资者可能继续购买泰国的房地产，继续从现有地区扩张。来自新加坡、中国香港和台湾的投资者市场可能保持与上一年度相同的投资水平。而 CLMV 市场是一个值得关注的新市场，也即将迎来泰国房地产的小型投资者。


此外，在同一个项目中包括办公楼、零售点、酒店、住宿的混合式项目，符合现代人对方便舒适的需求，相信它会更多地推出。在 2018 年推出的许多混合式项目，都会在 2019 年进入市场。
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土地、公寓价格开始稳定
Nexus 执行官认为，未来 1-3 年内曼谷的公寓将以较低的价格上涨，涨幅在 6-7％。土地价格则可能无法像多年前那样以同样的速度增长。
至于公寓的位置，价格已经够高了，比如 " 通罗 "。Nexus 将其视为 " 价格错觉 " 或地理位置错觉。在过去的一年里，公寓的价格超过 30 万泰铢 / 平方米，2019 年这个位置价格将会变得更合理 ，可能是进入交叉路口项目的原因 , 此位置公寓的销售价格可能会调整到不超过 20 万泰铢 / 平方米。随着彭区（Phrom）、" 通罗 " 区（Thong Lo）、艾麦区（Ekamai）的列入，这些地方将会成为企业家寻找土地开发项目的热门位置，而公寓的价格则比较可能适宜目标群体。


沿湄南河和吞武里片区的位置，去年受到企业家的关注，使土地价格持续上涨，因为在该地区开设了一个大型购物中心 "siam"，以及正在建设中的黄金线 BTS。同样 , 新的公寓价格也会随之会上涨。
厅瓦侬（Tiwanon）这个位置也备受关注，但企业家仍对前景有疑问。相信在未来 1-2 年内，厅瓦侬地区（Tiwanon）的公寓价格不会高。
atchada Rama 9 酒店的位置是外国人的黄金地段，该位置也是中国客户感兴趣的位置，定价和营销措施一定是适当的，并且售后服务能满足这一群外国客户的需求。
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泰国银行宣布暂停部分投资者市场
泰国银行的政策是改变比率，Nexus 高管认为，它会影响住房市场的产品开发，不管是房子还是公寓 , 都会对一部分购买力产生影响，使企业家们不得不作调整，为了让买家先付一部首付款，在建造期间，房子可能会卖得更多，而公寓可能不得不更多地关注长期的预售， 以便让符合泰国银行监管条件的客户，可以预付 10-20％的首付款。
最后 , 另一个关键问题是经济与政治将成为影响房地产市场如何发展的指标。特别是近期即将举行的选举， 最初可能有很一大笔流动资金 , 但难以确定对房地产企业有多大好处，可能要等待选举后的结果公布才能明确，这需要等到 2019 年第一季度之后才能知晓。
（信息来源：https://www.thebangkokinsight.com/80462/）
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