王健林不干房产底气:卖千亿资产还是全球头号包租公

日月逍遥

环球老虎财经  朱成祥
近日，王健林在万达年会上发出惊人之语。他表示万达商业 2019 年要彻底剥离房地产业务，以及万达集团已经不是房地产公司了，服务业收入才是大头。早在 2016 年，万达租金收入就超越九龙仓、太古这些老牌包租公。2018 年，万达租金收入 328.8 亿元，再度创下新高。若是除去资产规模庞大的房地产 REITs，万达应是全球头号包租公。既然能躺着收租，何必辛苦地开发房地产。或许，这就是王健林不干地产的底气。
2019 年 1 月 12 日，万达集团在青岛召开了 2018 年年会。在这次年会上，万达集团董事长王健林做了万字工作报告。令人惊讶的是，王健林表示：" 为了顺应新形势、新变化，万达要全面进行转型，万达商业 2019 年全面剥离所有的房地产业务，一平方米的房地产也不能开发。"
众所周知，万达是靠房地产起家，也是国内知名的房地产公司。王健林此番表态，意味着万达要抛弃自己的老本行房地产开发。
万达集团之所以狠下心彻底剥离房地产开发业务，或与该集团旗下万达商业（现已更名为万达商管）迟迟未能 A 股 IPO 有关。
剥离地产，只为 IPO？
2016 年 9 月，万达商业从香港联交所退市，寻求赴 A 股上市。截至目前，万达商业的 IPO 之旅并不顺利。2016 年年底，万达商业在等待 IPO 企业中排名第 70 位。2017 年，万达商业的排名不进反退，降至第 75 位。
2019 年 1 月 11 日，证监会官网公布了最新的首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况。根据该公告显示，万达商业在上交所 123 家首发受审企业中排名第 68 位。


来源：证监会官网
根据上图可以发现，排在万达商业之前的企业，都已 " 预先披露更新 "，而排在万达商业之后的几家公司，也都是房地产行业企业。比如排名第 69 位、第 70 位和第 71 位的富力地产、同策房产咨询和金辉集团，证监会均将它们列入房地产业。
事实上，近几年都没有房地产公司在 A 股上市成功的案例。万达商业两年多时间里，IPO 排名逡巡不前，排在其身后的，也都是房地产业企业。这在很大程度上说明，A 股基本上对房地产业企业关上了 IPO 大门。
或是基于上述考量，万达集团才不遗余力地剥离老本行房地产开发业务，更改其 " 房地产业 " 的行业属性，从而为万达商业打开 A 股 IPO 之门。
不过，王健林却表示，有些人说万达着急上市，他们根本不了解，我们和战略投资者签的协议是五年之内上市，即使不上市也没有回购保证。还是那句话，是金子总会发光，好饭就不怕晚。
// 万达商业私有化成了败笔 //
房地产公司通常是重资产经营，对资金的需求量比较大。而上市后，则可以提供一个优质的融资平台。目前来看，万达商业从港股私有化退市似乎是个败笔。
当初，万达商业在香港联交所上市后，市盈率长期在 5 倍附近波动，且市净率长期低于 1 倍。彼时，A 股上市地产公司的估值水平是香港上市可比地产公司的三倍还要多。因此，万达集团认为万达商业的市值遭到了严重低估。
于是，万达集团决定主动采取行动，干预万达商业不合理的市场估值。即先从香港联交所私有化退市，再赴 A 股上市。据悉，这样的操作后，预计万达商业的总市值至少会翻一倍。2016 年上半年，万达集团对万达商业实施私有化，并于 2016 年 9 月自香港市场退市。
没想到，万达商业刚退市不久，内房股便咸鱼大翻身，估值水平迅速抬升起来。光是 2017 年上半年，中国恒大、融创中国、碧桂园等内房股的估值水平和股价平均增长了两倍多。
私有化不仅使得万达商业没有赶上内房股暴涨大潮，还令万达集团持续受到对赌协议的压力。万达私有化项目书披露的信息显示，万达商业计划在 2018 年 8 月 31 日前完成 A 股上市。
若未能按照计划，于 2018 年 8 月 31 日之前回 A 上市，万达集团将支付 400 亿港元回购股权，并向海外及境内投资者分别支付 12% 和 10% 的利息。以两年的期限计算，预计利息就高达 70 亿港元。
2018 年 1 月，腾讯、苏宁、京东和融创组成的财团投资万达商业 340 亿元，收购了万达商业约 14% 的股权，作价 53.65 元 / 股。这被外界认为，这是万达集团找来的 " 接盘侠 "。
而这次交易同时也规定，万达商业不可以更改其主营业务，2019 年租金净收益要达到 190 亿元，如果低于这个数据，投资方有权要求万达给予现金补偿。此外，万达商业和万达集团也承诺，将尽最大努力，在 2023 年 10 月 31 日之前尽早完成万达商业的合格上市。
// 告别房地产只是文字游戏？//
对于为何剥离房地产业务，王健林表示，房地产行业有两大缺陷，一个是周期性太强，还有一个是现金流不长远，因此一个企业想要单单靠房地产长久的存活下来的话，还是比较困难的，从长远来看，很多房企将失去竞争力，最终难逃被淘汰出局的厄运。
不过，仔细读一遍王健林万字报告全文，所谓剥离房地产业务，似乎只是文字游戏。王健林强调，按照投资协议，万达商业 2019 年要剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发业务也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。
王健林进一步解释，应该说万达集团已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。
但是，王健林所说的服务业，似乎也是与房地产密不可分。2018 年，万达集团全年收入为 2142.8 亿元，同比下降 5.7%。其中，万达商管、万达文化、万达地产和万达金融分别取得收入 376.5 亿元、692.4 亿元、540.2 亿元和 433.6 亿元。
而万达商管 376.5 亿元收入了，又有 328.8 亿元属于租金收入。所谓的房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动。很显然，经营、管理物业的租金收入，也是属于房地产业务。加上万达地产 540.2 亿元营收，万达集团 2018 年房地产业务收入应为 869 亿亿元，占总营收的 40%。
可以看出，虽然王健林宣称万达集团以服务业为主，本质上还是一家房地产公司。若万达集团不是房地产公司，那么香港那些以 " 收租 " 为主要收入来源的上市公司，都不能称之为房地产公司，比如长实、新鸿基地产等。
甩卖千亿资产
从近几年万达集团的转型来看，该集团不是想抛离房地产，而是希望像港资房产商一样，拥有大量高价值的商业地产，每年可以稳定地收取租金。在收获稳定现金流的同时，轻松地做一个 " 包租公 "。
或是为了更加聚焦核心业务，万达集团近年来已经甩卖了近千亿资产。2017 年 7 月，万达商业与融创、富力达成 638 亿元的天价交易。万达商业将 77 个酒店以 199.06 亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目等 13 个文旅项目 91% 股权以 438.44 亿元的价格转让给融创房地产集团，两项交易总金额 637.5 亿元。
2017 年 7 月，珠江人寿以 " 股权收购 " 的方式受让南昌西湖万达广场、益阳万达广场、大同万达广场、成都崇州万达广场、平顶山万达广场共 5 家项目公司 100% 股权，并以股东借款的形式提供项目后续开发建设资金支持。
进入 2018 年，万达继续甩卖资产，当年 2 月，万达以 5000 万欧元卖掉了马德里竞技俱乐部 17% 的股份。当年 5 月，万达又以 3.15 亿澳元卖掉了澳洲黄金海岸项目及悉尼项目。
2018 年 10 月，万达再度与融创交易，总金额约为 62.81 亿元。其中包括，融创中国收购王健林持有的成都万达主题文化旅游管理 75% 股权，代价约为 44.94 亿元；融创中国收购万达文化旅游创意集团 100% 股权，代价约为 15 亿元。
据不完全统计，自 2017 年下半年以来，万达集团、王健林甩卖的资产接近千亿。
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