去掉房产证上一个名字，跑了四趟房产交易中心！办理流程能否便捷一些？

迪拉曼彻

" 花了两个月，跑了四趟房产交易中心，只是为了将房产证上母亲的名字去掉。为何这么费劲？" 来自长宁区的朱先生近日拨打了 12345 市民服务热线，反映他与两个亲兄弟以及八旬老母亲共同拥有一套动迁房房产，母亲希望在 " 还能走得动 " 的情况下，把房子自己份额的产权赠与给儿子们。没曾想办理过程比他们想像得繁琐得多：由于无法获悉清晰的办理步骤，连累年迈的母亲多次前往房产交易中心，且反复影印了 30 多张的纸质材料。朱先生呼吁：" 现在都提倡‘最多跑一次’改革，可我办点事怎么还那么费劲呢？"
要去掉房产证上的一个名字，确实需要花这么多精力吗？其中涉及到哪些关键步骤？解放日报 · 上观新闻记者联系了朱先生进一步了解情况，并请地产领域法律专家做了释疑。
【口述实录】 产权证上 " 去 " 名，没那么简单！
2018 年 11 月中旬，朱先生预约了房产证信息变更办理，三兄弟陪同母亲一起前往长宁区房地产交易中心，房产证上的产权人、共有权人全部到场。
排队轮到他们办理时，工作人员要求兄弟三人证明亲属关系，需要提供原始户口簿和身份证，再到户籍地所在的公安机关去公证。可朱先生兄弟三人 30 多年前就和母亲分了家，独自成立了家庭，原始户口簿早就没了。一下子很难拿出所需要的材料。此时，另外一位工作人员出面，告知朱先生可以选择房屋买卖形式去掉名字，这样的话就无需提供亲属证明。
工作人员告诉他们，第一步，要将其旧版绿色封皮的房地产权证书，更换成红色封皮的不动产权证书；领证后再签署一份房屋买卖合同。
过了 20 来天，他们第二次来到长宁区房产中心，领到了红色的不动产权证书，这份产证上面有兄弟三人和母亲的名字。工作人员告诉他们：如果要走买卖方式，需要让母亲将其所占的房屋产权份额转移给兄弟三人中的一位。三兄弟与母亲一起沟通后，确定产权份额划分是：兄弟三人每人占 33%，母亲占 1%；母亲 1% 的所有权份额，以 21646 元的价格计算相关税费，" 卖给 " 他们当中的一位。兄弟三人商议后决定分给大哥。工作人员又告诉他们，房产份额的接受方需要提交结婚证和配偶身份证；若离异，要提供离婚证，没证则不能办理转移手续。" 大哥离婚都 30 多年了，当时哪讲究办证，到哪里去找‘前妻’补办？" 最后，兄弟们决定把这部分份额转移给朱先生。由于当天来不及赶回家去准备材料，原本移交的 30 多页影印材料只能作废。
过了几天，朱先生兄弟三人陪着腿脚不好的母亲第三次前往长宁区房产交易中心，将重新影印的材料递交给工作人员。此时，又被告知需要转让人——也就是朱先生母亲手写一份 " 承诺书 "，同意将自己份额的房屋所有权转让给儿子。朱先生的母亲除了会写自己的名字外，" 大字不识一个 "，这让母亲犯了难。朱先生当场建议，能否以录制视频的方式代替。但工作人员没有接受，而是请朱先生 " 代写 " 承诺书，让母亲签字。在朱先生看来，母亲看不懂承诺书上的内容，" 代写 " 做法并不严谨。
2019 年 1 月 8 日，在历时近两个月后，朱先生代表家人，第四次前往房产交易中心，终于领回了只有兄弟三人名字的房产证。朱先生直言费劲，他呼吁，有关部门能不能让相应流程设计得更便捷和规范一些。
【律师说法】近亲属之间以买卖形式的 " 赠与 "，更为快捷
就朱先生的疑虑，解放日报 · 上观新闻记者咨询了房地产领域专业律师范晓杭。她告诉记者：去掉房产证上产权人名字的方法，通常是通过赠予、买卖或者继承获得的方式给予更改。
一、赠与方式
开始时，朱先生母亲希望把房产份额赠与三兄弟，这也是很多老百姓心目中首选的方法。而按照《合同法》和《物权法》的相关规定，房产赠与合同的生效是以办理变更登记为条件。由此可见，房产赠与的完成一定要以变更过户才生效。那么怎么变更呢？
1、直接去柜台办理，目前各区登记中心不再需要公证处公证文书就可直接办理。
2、赠受双方及所有产权共有人必须到场（所以有贷款的房子基本办理不了）。
3、办理时带好身份证、房产证和户口簿。户口簿无法体现亲属关系时，需带出生证明、独身子女证等能证明父母亲属关系的证件。若没有，可以到公证处做亲属关系公证。
4、赠与人必须具有完全民事行为能力。
二、买卖方式
买卖双方需要同时到不动产交易中心，签订买卖合同，办理过户手续，这就是房产交易中心建议朱先生他们采用的方法。母亲把房产份额 " 卖 " 给其中一个儿子，接受份额的儿子本身也是也该房产的共有人，同时也无其他房产，不受限购影响，这是最快捷最省钱的方法。目前实践中，近亲属之间以买卖形式的 " 赠与 " 越来越多，这种形式一般只需完税，并无实际房款的交付。当然，在这个过程中如果双方能自行写个内部协议会更为完备。如果老人不会写字，可在现场由工作人员协助指导完成。
三、遗产获得的方式
被继承人过世后，其遗产由继承人继承的，名字就可以去掉。尽管继承本身不涉及税费，但是很多人在这个过程中有个认识误区，就是以为只要所有继承人一起去不动产交易中心办理即可。但在实际办理过程中很难证明 " 所有继承人 "，所以还是需要法院或者公证处的确权文书方可办理。
现在具体看一看不同房屋类型交易需要支付的契税：


（注：具体以房地产交易中心审税窗口给出的结果为准，也可咨询 12366 纳税服务平台）
此外其他费用还有——
工本印花税支付方：买方一般为 5 元 / 本；
产权转移登记费支付方：买方办理产权证的费用，为 80 元 / 套。
个人所得税：满五年且是唯一一套住宅免收；未满五年，差额 × 20% 或者总价 × 2%
在目前税制下，赠与和继承获得的房产在再次出售时，只有满五唯一住房可以免征个人所得税，其他情况都要征收与原值之间差额的 20% 的税，所以相比于买卖方式会相对高昂。出于对老人的保护，范律师也提醒欲转让份额的老人们，一旦变更登记完成，房子就不再是老人自己的了，是否要转让份额，一定事先想清楚。
【记者手记】打破信息壁垒，更方便群众办事
无论是朱先生的亲历还是范律师的释疑，都说明要去掉房产证上的名字的确有相应的流程。譬如赠与方式需证明亲属关系，可能会涉及公证；如果选择买卖就要签订买卖合同、办理过户手续、分配产权份额，随之还要提供一系列凭证材料。其中还涉及到不同情况的税费计算和限购政策等影响。而这些内容，普通老百姓一般都不甚了解。因此，为方便群众办事，信息公开、充分告知显得尤为重要。
然而要得知这些信息并不容易，记者拨打了十多次上海房地产交易中心热线电话 "962269"，一直处于座席全忙状态；相关网站上也找不到详细的流程公告。对于办事群众来说，无法事先得知办理事项，只能一趟一趟跑，自然会有颇多怨言。究其原因，可能还是相关职能部门服务意识欠缺。而这既需要进一步改进工作作风，更需要加强协同合作，打破部门与部门间的 " 壁垒 "，释放 " 信息孤岛 "，让百姓只跑一次就能办成事！
栏目主编：褚觉美 文字编辑：褚觉美 题图来源：视觉中国 图片编辑：笪曦