脱欧阴影下楼市暗潮涌动，抄底英国房产正在此时？

日月逍遥

自 2016 年中期以来，英国特别是伦敦楼市已经经历了近三年的调整期，房屋成交量下降、房价停滞不前，针对 " 炒楼者 " 的附加印花税、脱欧的不确定性都让不少投资者对英国楼市望而却步。
尽管如此，近几年来英国住宅均价整体上并未下跌，相反仍保持缓慢上涨。据英国国家统计署（ONS）2 月中旬公布的数据，2018 年 12 月，英国房屋均价约 23 万英镑（当前汇率：1 英镑约合 8.75 元人民币），同比上涨 2.5%。其中利物浦、曼彻斯特地区涨势喜人（分别上涨 7.3%、4.5%），主要城市中只有伦敦（-0.6%）和雷丁（-1.4%）等个别地区微幅下跌。
而随着 2018 年下半年全球市场动荡、加上脱欧拉锯战导致英镑汇率走低，不少投资者再度把目光聚焦伦敦。房地产公司汉普顿国际（Hampton International）的研究表明，2018 年下半年，受弱势英镑吸引，伦敦市中心被交易的房产中，超过半数都被国际买家收入囊中。
海外房产中文平台居外网提供的数据也显示，去年下半年，中国买家对伦敦房产的询盘次数明显回升，第三、第四季度分别同比上涨 52.5% 和 104.2%，已接近历史峰值。
那么，在脱欧大戏最终落幕之前抄底英国房产，会是一个明智的选择吗？计划新增的海外买家印花税对市场又会有多大的影响呢？


脱欧是坑，还是机遇？
距离 2019 年 3 月 29 日英国正式脱离欧盟的日子仅剩 30 多天，然而目前的形势仍是一团糨糊，没有人能 100% 肯定，最后会发生什么。
英国房地产平台网站 LonRes 今年初的一项民调显示，69% 的受访者认为，英国脱仍然是未来一年内影响市场需求的最大的阻力。
英国国家统计署公布的房屋销售数据也证实了这一点，自 2016 年起，英格兰南部，尤其是伦敦的房屋成交量明显下降， 2018 年 10 月间的成交量只有 6670 套，与上一年同期相比减少了 1320 套，与 2015~2016 年的巅峰相比，更是跌去了近 40%。
英国仲量联行（JJL）住宅研究部总监惠顿（Nick Whitten）在接受第一财经记者采访时表示，脱欧期限临近前英国楼市出现降温，并非因为投资者对于市场的未来缺乏信心，更多是出于谨慎考量，等待政治上的不确定性消散。
英国最大的抵押贷款机构哈利法克斯（Halifax）董事总经理加利（Russell Galley）也表示：" 毫无疑问，今年英国脱欧的走势将给楼市带来重大影响；然而从长远看，供需关系才是影响市场的最核心因素。"
房屋中介机构杰克逊 - 斯托普斯首席研究员巴特沃茨（Robert Butterworth）认为，市场的实际需求被脱欧带来的不确定性严重压缩，只要脱欧不出现特别糟糕的情况，在局势稳定后，市场交易量——尤其是伦敦市中心的成交量将会快速反弹。
房地产咨询公司 Capital Economics 的经济学家卢（Hansen Lu）则更为乐观，他表示，即使英国在没有达成协议的情况下离开欧盟，房价也不太可能发生崩溃：" 因此，我们预计今年的房价增速将保持当前速度，到 2019 年结束时上涨 1％。"


弱势英镑撑起英国房价
对于全球房产投资者而言，汇率是一个不能忽略的考量因素。脱欧的不确定性虽然给市场带来了负面情绪，但英镑汇率的持续走低对于海外投资者来说却是一个巨大的利好。
2016 年 6 月英国脱欧公投前，英镑对美元汇率在 1.45 上下，公投结果出来后，英镑跌至 1.2，当时海外投资者在英国投资房产相当于直接打了八五折。2018 年上半年英镑对美元一度反弹到 1.4，但之后随着英国与欧盟在脱欧问题上互不相让，下半年汇率再次下跌回到了 1.3 以下。
英镑贬值让不少按捺不住的海外投资者选择了出手，据汉普顿国际最新统计，2018 年下半年，受弱势英镑吸引，伦敦市中心被交易的房产中，有 57% 最后都被国际买家收入囊中。
惠顿对第一财经记者表示，无协议脱欧不太可能发生，英国和欧盟最终会在脱欧问题上达成一致。经济学家们的共识是，一旦脱欧的不确定因素消除，英国经济将迎来快速增长，未来五年的增速将引领 G7 集团，同时失业率会保持在历史低位，这也意味着英镑会迎来大反弹。惠顿预计，只要脱欧进展顺利，未来两到三年内，英镑会升值约 20%。
因此，惠顿认为现在就是最佳的投资时机，除了伦敦之外，曼彻斯特和伯明翰也值得关注：市场的供不应求，加上相对便宜的房价，吸引了不少投资者的目光。
据房产市场分析公司 Hometrack 的数据，英国公投脱欧之后，曼彻斯特、伯明翰、爱丁堡、诺丁汉、利物浦等城市的房价年平均涨幅保持在 6% 以上。
海外房产中文平台居外网董事总经理兼 CEO 罗雪欣女士（Carrie Law）在接受第一财经记者采访时也表示，" 中国投资者大多都对英国经济与楼市的长期前景保持乐观，伦敦被认为是一个稳定且可靠的市场，有着良好的生活、教育和工作机会，而英镑汇率的持续疲软更是激起了中国买家的投资兴趣。" 根据居外网的数据，过去一年里，中国买家对曼彻斯特和伯明翰的投资兴趣显著增加。
从英镑对人民币汇率来看，英镑仍未回到公投脱欧之前的水平，到目前为止仍然低了 10% 左右。


新增 1%" 额外印花税 " 难阻投资热情
另外值得一提的是，去年 9 月底英国首相特雷莎 · 梅曾在保守党会议上提出要对海外买家增收额外印花税，今年 2 月 11 日，英国税务局 HMRC 已正式公布了征税细则，计划对在英格兰与北爱尔兰购买房屋的非当地居民征收 1% 的额外印花税，最快将于 2019 年秋季生效。
英国政府之所以决定对海外买家加税，是因为此前有报告认为海外投资者是推高英国房价的主因，如果海外买家和当地居民购房成本完全一样，只会造成房价越来越高，加大当地居民的购房难度。这份新增的税收收入将被用于帮助当地居民建造社会保障房。
英国财政大臣斯泰德对此评论道：" 英国社会一直是开放且富有生机的经济系统。但一些证据表明，房地产市场中的外国买家可能导致了房价飙升。提高 1% 的印花税，能够帮助更多的人在未来拥有自己的房子，从而减少无家可归者的数量。"
英国目前采取的是累进制印花税，对成交价在 12.5 万英镑以上的房产交易进行征税（首套有优惠），房价越高，税率越高，最高可达 12%。2016 年起，如果是非首套房产或者用于出租目的，则需要额外缴纳 3% 的印花税。
根据最新的印花税细则，新加的 1% 额外印花税与房价无关，只要买家在交易日前一年内在英国居住时间少于半年（183 天），都必须支付这份房屋总价 1% 的额外印花税。不过，如果买家购房后一年内在英国生活超过半年，可以申请退税。
惠顿对第一财经记者表示，新增的 1% 印花税对市场影响料将有限，相比其他热门国家，英国房地产投资的附加成本并不算高，而且购房之后也不存在房产税。
如果从历史经验来看，加税前的短暂空当期反而可能会大幅刺激市场观望人士入场交易。从英国税务局的房屋成交数据中可以发现，在 2016 年 4 月针对二套和投资房产的附加 3% 印花税生效前，英国房产交易量迎来了一波井喷式的暴涨。