未来两年，请务必把房产转移到这些城市！

帅到惊动马克思

■文 |  猫叔楼市资深评论员，" 猫叔聊地产 " 出品人
我们的一生，总会遇到各种各样的机会。极少数的人能把握住一次，从而咸鱼翻身。
但大多数人，一辈子在出生地，从来不出远门，混固定的圈子，认识有数的一些人，接触到的所有信息和价值观都是片面的，浑然不觉自己身处在一个波澜壮阔的大时代。
你接触的人越多，就知道不同出身背景的人，思想差异化之大。
所以说服别人，改变别人的观点，是非常难的事情，也是费力不讨好的事情。
本文不为了说服别人，只为了寻找看——有多少朋友，和我的观点一致。
老规矩，先说结论：
1、未来两年，是城市抢人大战最白热化的两年，也是城市转型发展最好的机会。
2、这个风口，过去了就过去了，而且不会再有。此后，城市之间的差距就会越拉越大。再有想逆袭的城市，几乎是不可能了。
3、只有少数城市的房产有投资价值，现在转移还有机会，以后去成本会更高。
4、人口流出的三四线会有一个残忍的真相：这里的人一辈子为房子打工，最后毫无意义，因为房子卖不出去。
日本的 " 鬼屋 "
前些日子，" 日本不限国籍，免费送房子 " 的新闻刷上了微博热搜。有网友十分羡慕，说中国房价这么高，不如去日本免费搞一套。但猫叔详细读了一遍新闻后，发现其中信息量极大，不免背后发凉。


首先，我们来思考下，什么样的房子才会免费送人？
不可能是人口大城东京、大阪，这类城市人口密度大，房价高，房子供不应求，怎么会免费送人呢，一定是人烟稀少区域闲置多年的房子，也就是我们常说的 " 鬼屋 "。
看到新闻说，送房子的小镇叫奥多摩町。从日本新宿区到这里只需要 90 分钟，也就是说，距离东京一个半小时的地方，还是 " 首都 90 分钟经济圈 " 的优越地理位置，居然房子也没人要。


在日本，空屋荒废的现象比比皆是。据日本政策论坛 2013 年统计显示，日本国内虽有 6000 多万栋房屋，但实际上名下拥有房地产的人，却仅有 5000 多万人。
而随着人口老龄化严重、年轻人不断流失，相关单位预测，到了 2040 年，日本会有将近 900 多个城镇或乡村 " 消失不见 "，奥多摩町只是其中一个。
这是日本人口老龄化后期大城市人口极度聚集，小城镇人口极度萎缩的结果。
想一想我们正在炒作的 " 环首都经济圈 " 的概念，在未来的几十年，有多少城镇会沦为奥多摩町一样的命运。
还有更细思恐极的事情，要获赠奥多摩町的住宅，需要具备一系列苛刻的条件。看完这些条件，你们就懂免费赠送房子的实际意图了——
1、要求入住的是 40 岁以下的夫妇，50 岁以下的户主必须有孩子；
2、决定入住以后，要至少住满 15 年，全家人的户口必须迁过来，纳税地址也必须迁入。就是说，必须要在这里生活、工作。
第一条目的，是要劳动力，要孩子；
第二条目的，是要税收。
所以表面来看，确实是可以免费获得一套房子，实际上，为了这一套房，户主必须牺牲掉原有的工作机会，举家迁入这里，还不能离开。等于变相的一辈子 " 为房子打工 "。
人口老龄化加速，劳动力日益锐减的情况下，小城镇的房子最终沦为废弃的鬼屋，这不仅仅是日本独有的现象。
我们和日本的区别在于，日本已经走到了这一步，正在极力挽救，而国内多数人对即将到来的危机还浑然不觉。
需要警惕的趋势
有人说，中国和日本，两国国情相差很多，你的话有点危言耸听了。
真的是危言耸听吗 ? 来看三组数据：
首先是，劳动数据人口的 7 年连续下降。自 2012 年起，我国劳动年龄人口的数量 7 年间减少了 2600 余万人。据人社部预测，到 2030 年，劳动人口会出现大幅度下降，平均以每年 760 万人的速度减少。
再看出生人口，2018 年出生率是 1949 年以来历史最低值。2016 年出生人口为 1786 万，2017 年出生人口约为 1723 万，减少了 60 万。而 2018 年出生人口 1523 万，减少了 200 万。比上一年减少的人数足足多了 3 倍以上，出生人口出现断崖式下降。


于此同时，人口老龄化程度继续加深。2018 年末，60 岁及以上人口为 2.5 亿。《国家人口发展规划（2016 — 2030 年）》预计，2030 年前后，全国总人口将达到 14.5 亿人左右，60 岁及以上老年人口占比 25% 左右。届时，每 4 个人就有 1 个 60 岁以上的老人。中国老龄化速度快、人口多，在世界各国中前所未有。
劳动力、出生人口双降，但老年人口却不断攀高。这说明中国已经步入出生人口断崖式下降的危机中，甚至比日本更严重。
而中国的城市，也将面临着日本同样的遭遇——人口过于集中在大城市圈，收缩的城市越来越多。而且越是等级低的城市，人口流出现象越严重。
参考恒大研究院的统计数据，如果以人口净流入为买房的参考因素，选择在地级市买房，只有一半的地级市可以买，选择在县级市买房，只有 30% 的县级市可以买，选择在县城买房，只有 20% 的县城可以买。
恒大研究院对比 2001-2010 年期间和 2011-2016 年期间的人口流动数据发现，从行政建制看，地级及以上城市人口流出地区个数占比从 22.6% 增至 42.9%，县级市从 65.3% 增至 76.9%，建制县从 74.8% 增至 80.9%。
地级及以上城市人口流出地区个数从 2001-2010 年的 65 个增至 2011-2016 年的 123 个，占比从 22.6% 增至 42.9%；县级市人口流出地区个数从 220 个增至 259 个，占比从 65.3% 增至 76.9%；建制县人口流出地区个数从 1086 个增至 1175 个，占比从 74.8% 增至 80.9%。


这就是残酷的真相：当北上深杭、省会城市在吸引大量的年轻人口落户时，大量的小城市、县城人口在流失。
人口红利趋缓之后，城市之间抢夺人口的战争也走向白热化，如果不能在接下来的 10 年中选对城市，掌握剩余人口红利，那么人口净流出地区的人会发现，几十年以后，打了一辈子工买的房子，居然白送都没人要。
剩余人口红利在哪些城市手中？
未来哪些城市会因为人口红利崛起，哪些城市会衰落？
为了大家对现在的城市格局有更清晰的认知，我们从头说起。
众所周知，21 世纪初期，占据人口红利的是北上广深一线大城市。但随着 2014 年 11 月 20 日，国务院发布《关于调整城市规模划分标准的通知》，新一轮的城市格局即将洗牌。
为了加快城镇化进程，配合新一轮的户籍改革，国务院明确了新的城市规模划分标准。
这次规模划分，最显著的变化是，多数城市面临着 " 降级，特大城市由 140 个仅变成 16 个——以前城区人口 100 万以上的都是特大城市，按照 2020 年的数据统计这类城市有 140 个，新标准执行后，城区常住人口由 100 万变成 500 万以上。
当时只剩下了沈阳、天津、西安、成都、重庆、武汉、南京、苏州、杭州、东莞、佛山等 16 个城市。
本来 140 个城市，都在同一行列，没有什么明显的差距，但特大城市的规模调整，让很多城市的压力就凸显出来了。大量原本享受特大城市待遇的省会城市及计划单列市都被踢出阵营。
最惨的比如新疆，乌鲁木齐从特大城市降级为大城市后，新疆一个特大城市也没有了。
所以新标准的划分，为今后的城市化格局带来很深刻的影响：
1、首先是作为四个超大城市，北上广深将会严格控制人口。
以北京为例，2018 年申请积分落户的人数达到 12 万 6 千人，最终只有 6019 人实现积分落户，而北京市常住外来人口仍多达 794.3 万人。
在北上广深公布的 " 十三五 " 规划纲要中，均明确了 2020 年的人口控制目标。比如北京常住人口要控制在 2300 万人以内，上海不超过 2500 万，广州 1800 万，落户宽松的深圳也提出预期目标为 1480 万人。相信深圳宽松落户的窗口期不会很长了。
2、其次是省会城市的崛起。
这里需要稍微科普一下：各省地方财政分权竞争，是相对独立的城市体系。而各省的财政转移支付、建设用地指标乃至基建投资等等都和人口挂钩。有人口大城，才有财政支持、GDP 的增长。所以各省都有动力建设人口大城。
同时，我国城市间存在着严格的行政层级，层级较低的城市的经济活动受到直属上级城市的影响。所以省会城市有着突出的优势。
当城市规模标准提高后，各个城市必须重新调整规划。多个省份都将 " 建设特大城市 " 作为奋斗目标。尤其是以扶持省会城市为奋斗目标。
3、中西部地区优势显现出来。
按照之前的城市规模标准，东南城市规模显著高于中西部区域。新标准突出了西安、成都、重庆、武汉、郑州的优势地位。这些城市也是提高城镇化率的支点，有利于人口从东部沿海地区向中西部回流。
2016 年 9 月 30 日，国务院办公厅印发了《推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案》，为 " 十三五 " 期间的城镇化设定了一个超级的大目标——在 2020 年之前实现 1 亿人落户。
2017 年，25 个以上的城市出台了人才新政。也正是西安、成都、武汉等省会城市最为主动积极。借着城镇化的最后红利，抢人也逐步白热化，纷纷为 2020 年的人口目标冲刺。
以西安为例，数据显示，2018 年 "70 万 + 新西安人 " 中，学历落户和人才引进占总迁入的 66%，且不说人才引进中有多少掺了水分的，有 23 万人以上，是没有经过学历、技术，" 随大流 " 留下来的。短期的弯道加速发展，带来巨大的就业压力，公共资源也人满为患。
但西安依然搁置争议，顶着巨大的压力继续零门槛落户——因为历史给西安的机会就一次，必须牢牢抓紧。


最后一个风口的消失
当下城镇化已经进入尾声，全局性的人口红利消失，只有少数城市可以享受到局部性的人口红利。
按照十三五的规划，截至到 2020 年，要实现 1 亿人在城镇落户，这个目标分解在 5 年完成，年均城镇落户要达到 1800 万人以上。如今，我们还有最后两年的攻坚阶段。


表面来看，各大城市之间的抢人大战，是为了短期拉高房价，实现土地收入，但实际上是在最后的风口抢占人口优势，为即将到来的老龄化社会做准备。
当老龄化趋势不可逆转，抢人的风口，过去了就过去了，而且不会再有。此后，城市之间的差距就会越拉越大。再有想逆袭的城市，几乎是不可能了。
未来两年，请务必把房产转移到以下城市：
1、一线城市 > 人口特大省会城市 > 省会城市、人口特大城市
虽然这两年还是落户风口，但政府对超大和特大城市的土地供应、人口规模已经有意控制。
在《推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案》中，为配合十三五期间 "1 亿人 " 落户计划的各类用地需求，全国新增 1200 万亩建设用地投入使用。但这 1200 亩原则上不会安排给超大和特大城市的中心城区。
所以，即使能够顺利落户，但这些城市中心城区的土地供应依然会非常紧张。未来也会继续限制城区土地供应来达到控制人口规模的目的。
2、选择大城市群
未来 2 亿新落户的人口，60% 会分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛七大城市群。
按照 " 十三五 " 规划，剩下的 20% 人口分布在海峡西岸、哈长、辽中南、关中平原、北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州 - 西宁、宁夏沿黄、天山北坡等 12 个城市群。
未来，这些城市群会聚集 70% 以上的人口，创造 90% 的 GDP。


最后，本文所有事实指向一个真相：
未来房子只分为两类，一种是投资品一种是消费品。上述区域依然会吸引年轻人流入，这些城市的房产长期依然有保值增值的功能。而在人口净流出的普通地级市、县城的房子，只有使用价值，但已经卖不出去了。
而被时代浪潮裹挟着的我们，无论愿意还是不愿意，最终都要被迫参与这场无声的、不可逆的资产保卫战。


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