从化别墅区成轰趴旅游圣地业主崩溃：完全住不下去

九命圣猫

近日，记者接到住在从化的业主投诉，位于从化温泉镇的明月山溪，春节前迎来一波又一波的游客，原本安静的住宅区时常喧闹到凌晨。记者走访发现，小区多个别墅出现住宅改成 " 日租房 "、" 时租房 " 的现象，小区内的卫生环境、人身安全、居住环境都受到影响，尚未出租的业主直呼 " 完全住不下去了 "。


业主：凌晨两三点还在吵，居民苦不堪言
今年 77 岁的苏先生住在明月山溪逢源里洋楼的高层，阳台窗外正对着楼下的别墅区。" 昨晚晚楼下举行婚礼，几十个人，吵到凌晨两三点，根本没法睡觉。" 苏先生指着逢源里三街 16 号的别墅，户外还可看到婚礼留下的装置。
" 最吵的就是唱卡拉 OK，低音炮开到最大，屋顶都快被掀翻了。" 苏先生告诉记者，虽然晚上 10:30 半以后就不准唱卡拉 OK 了，但是前来游玩的人还会进行其他娱乐活动，打台球、泡温泉、玩游戏等，产生了严重的噪音污染。
苏先生的太太黄姨抱怨小区突然多了这么多陌生人，" 不安全，而且车辆乱停，连散步的地方都没了。" 除了噪音污染和车辆停放问题，一些已出租的别墅都存在违章搭建的问题。
业主纷纷投诉到物业，山溪里物业管家吴阳回应称，物业只负责小区内公共场所的环境卫生等，对于业主投诉的出租别墅扰民情况，他们也无能为力。" 我们只是一个服务平台，并没有执法权，更不能强制阻止业主将房屋出租。"


从化区此前已出台相关政策加强管理
针对当地日租房乱象，2018 年 12 月 28 日，从化区温泉镇人民政府出台《温泉镇物业小区时租日租房屋清理整治工作方案》的通知，该通知包括《从化区物业小区时租日租房屋规范管理告知书》及《日租时租房屋整治标准》。
按照规定，日租时租房屋需配备消防安全设备，不得配备赌博性设施，晚上 10 点禁止 KTV 娱乐。还制定了相关的处罚标准，" 总分 10 分，十二个月为一扣分周期。" 派出所、出租屋管理中心、温泉居委、物业服务中心每星期不定时组织 2 次以上检查，对检查不合格的分 A、B、C、D 四类进行处罚，处罚包括限期整改、停业整顿等。停业整顿后扣分归零，一年内被停业整顿超过三次者，将给予取缔。此外，经营单位如一个月内被投诉经核实 1 次则批评教育；被投诉经核实 2 次则停业整顿一个月；被投诉经核实 3 次则给予取缔。
此外，《日租时租房屋整治标准》也明确规定了日租时租房严禁制造环境噪音，以居住、文教机关为主的区域的环境噪音排放标准为昼间 60 分贝，夜间 50 分贝（22 点至次日晨 6 点）。晚上 10 点后禁止 KTV 娱乐，以及制造影响他人正常生活的娱乐吵杂音，KTV 房间必须单独设置，并按要求落实消防、走火通道、通风、噪音的措施。
记者走访：并非所有日租房都能落实到位，业主：执法力度远远不够
尽管当地政府部门已出台相关政策，但记者走访发现，并非所有日租房都能落实到位。
记者走访了明月山溪逢源里的部分日租房发现，出租房屋内皆配有消防安全设备，楼上楼下各有一台麻将机，负一层的 KTV 房系统关闭时间并非规定的晚上 10:00，而是 10:30。KTV 房间也没有按照规定安装隔音设施，当问及这样会不会吵到居民时，打扫卫生的清洁阿姨告诉记者，" 没关系的，这里每个 KTV 都是这样的。"
明月山溪逢源里业主林先生认为政策的出台并没有让小区的环境好转，" 即便有处罚标准，执法力度也远远不够。"
明月山溪小区物业类别标明了是普通住宅、别墅，然而如今大部分别墅都成为时租房日租房，" 逢源里和山溪里别墅区近八成都已经出租了。" 逢源里洋房业主徐先生（化名）告诉记者，山溪里别墅区原本有 96 栋，目前只剩下 26 户自住。
" 根据物权法相关规定，业主要将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。" 家住从化泉天下小区的刘女士（化名）表示，她们小区也存在不少日租房的现象，但很多别墅从住宅变为商用出租，都未征求过相关业主的意见，" 如果来征求，我们肯定不会同意的。"
律师：将住宅改变为经营性用房需经有利害关系的业主同意
广东合邦律师事务所律师肖锦阳表示，根据《物权法》明确规定，将住宅改变为经营性用房，必须具备两个条件，一是符合法律、法规以及管理规约；二是经有利害关系的业主同意。
因此，" 住改商 " 符合我国法律法规和政策的规定，但是必须符合法定条件。
根据《国家工商行政管理总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知》的规定。" 住改商 " 需要提交《住所（经营场所）登记表》和住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
" 住改商 " 虽经工商、税务审核，取得营业执照，但未经有利害关系业主同意，有利害关系业主请求排除妨害的，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款 " 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持 "。
肖锦阳认为，虽然市场监管部门对不符合核定用途的产权证也发放营业执照，但是这并不代表该住宅房屋可以改变用途，使用非商业服务房屋的企业经营者应依法向规划等部门申请变更用途后方可经营。
根据规划为用途，不能私自改为他用，小区围墙、绿化、围栏系小区公共配套设施，也不能擅自拆除，利害关系人或业委会要求恢复原状的，法院应当依法予以支持。
肖锦阳建议，" 住改商 " 应当有一套严格的手续，一些行业如餐饮、娱乐、加工、制造等明显存在安全隐患、污染环境、法律禁止等；即便有利害关系的业主同意也不得审批。在当前轻准入重监管的政策下，面对 " 住改商 " 的问题，监管部门应当进一步细化、实化实施细则。
部门回应：已成立日租时租管理小组，业主出租需征得相邻业主签名同意
对于日租房乱象，温泉镇环保中队工作人员回应称，该中队每周的周五、周六都会对各个小区内各日租时租房进行检查，一旦发现违规行为，会进行扣分，12 分扣完就需停业整顿。
据其表示，目前从化区政府已经联合派出所、出租屋管理中心以及环保中队成立了日租时租管理小组，针对投诉最多的扰民情况也已经成立工作方案，出租业主需征得前后左右四户业主的签名同意后方能出租，已经出租的若有利害关系的业主不同意可收回出租经营权。