【e财经】股市像情人，楼市像妻子？

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【e 财经】易懂的财经 来源：雪球网
沪指大涨 5.6%！
两市成交时隔 3 年再破万亿元！
坊间和经济金融界，无不欢呼，牛市又要来的声音不绝于耳。对此，杠杆游戏当然也翘首以盼。但是不确定性也很多。
先不管这些，今天我想做个简单的数据分析，股市牛和熊时，楼市表现分别是怎样的？
或者说，如果本轮牛市真来了，房地产会有什么变化。
有人说，股市像情人，楼市像妻子。跨越 20 年看牛熊，是不是这样？


1
近 20 年来，牛市的次数其实真不少，但总时长不到 8 年，而且起伏很大
新世纪以来，或者说近 20 年，我们总共经历过 7 次牛市。
这实际上，比很多杆友想象的要多。很多杆友都习惯性认为，漫长的熊市要远多于牛市。基本事实当然如此。
但这 20 年，牛市加起来的总时长，实际有接近 8 年。且看杠杆游戏下文的详细列举：
近 20 年的第一次牛市，启动的时间是 1999 年 5 月 19 日，沪指 1047-2245 点，结束时间为 2001 年 6 月 14 日。
总时长有 2 年出头，累积涨幅为 114%。
第二次牛市，启动时间为 2005 年 6 月 6 日，998-6124 点，2007 年 10 月 16 日前后结束。
总时长也是 2 年多，涨幅高达 514%。
第三次牛市，2008 年 10 月 28 日启动，1664-3478 点，2009 年 8 月 4 日结束。
这回历时 9 个多月，涨幅 109%。
第四、五次牛市，集中在 2012、2013 年，时间都很短，都是小牛市，有的也不怎么认可。
第六次牛市，2014 年 3 月 12 日启动，1974-5178 点，2015 年 6 月 12 日杠杆牛破灭。
这一回历时 1 年 3 个月，涨幅 164%。
第七次慢牛，2016 年 1 月 27 日左右开始，2638-3587 点，2018 年 1 月 29 日左右落幕。
历时 2 年，涨幅 36%。
当然，对于上述部分牛市的启动时间，以及算不算牛市，有一些争议。总的来说，这 20 年，经历的大小牛市还是有 7 轮。不算少。
多少杆友赚到钱、又亏钱，或者有什么需要反思的，每个人有自己的答案。
本文重点，不是说牛市来了该怎么办，这个很复杂。杠杆游戏想说的是，牛市的整个过程，楼市会有什么表现。
鉴于这 20 年里的第四、五、七次都是小牛市，对楼市的影响有限，下文不做太多数据分析。


2
新世纪第一轮股牛涨幅翻倍，同期房价年涨幅只有两三个点；此后熊市 4 年，商品住宅最高年涨幅达 18.7%
因为这一轮牛市是从 1999 年中启动的，而且上涨有个过程，当年对楼市的影响可能还没那么显著。
我们看牛市的最高潮，2000 年 -2001 年的房价情况。如下图 1。


图 1.2000-2017 年，我国商品房（住宅）均价 图表来源 | 我国统计局
2000 年的时候，我国商品房均价为 2112 元 / 平米，2001 年为 2170 元 / 平米。上涨了 58 元，涨幅为 2.7%。应该说这个涨幅很低。
其中，商品住宅 2000 年的均价为 1948 元 / 平米，2001 年为 2017 元 / 平米。上涨了 69 元，涨幅为 3.5%。这个涨幅也不高。
接着，到下轮大牛市 2005 年才启动。如上，杠杆游戏对 2002-2004 年熊市期间的楼市涨幅做了计算。
2002 年，我国商品住宅均价涨幅为 3.7%；2003 年，我国商品住宅均价涨幅 5.0%；2004 年，我国商品住宅均价涨幅为 18.7%；2005 年，我国商品住宅均价涨幅为 12.6%。
房价整体是涨得越来越快。


3
2005 年启动的这轮牛市涨了 500% 多，同期 2 年多时间里，商品住宅均价总涨幅 24% 出头、年最高涨幅不到 17%
近 20 年来第二次大牛市，启动时间为 2005 年 6 月 6 日，998-6124 点，2007 年 10 月 16 日前后结束。
同期，2005 年商品房均价为 3167.66 元 / 平米，2007 年为 3863.90 元 / 平米。上涨了 696.24 元，涨幅为 21.98%。
同样，2005 年我国商品住宅均价为 2936.96 元 / 平米，2007 年为 3645.18 元 / 平米。2 年时间上涨了 708.22 元，涨幅为 24.11%。
商品住宅涨幅比商品房整体的涨幅，要高一些。这也说明住宅比商业公寓、写字楼整体涨幅高，投资角度更划算。
具体而言，上文杠杆游戏计算过，2005 年，我国商品住宅均价涨幅为 12.6%。2006 年，这一涨幅则为 6.2%；2007 年为 16.9%。
这一时期，我国楼市整体涨幅比前两年要快。大背景是，我国经济增长较快，享受到入世后红利，经济和房地产都开始过热。
但是这一时期，股市也迎来大牛市，和股市的大牛涨幅比，房地产的涨幅也不算是什么。


图 2. 我国商品住宅 2001 年 -2017 年涨幅 原始数据来源 | 我国统计局 数据核算及制图 | 杠杆游戏 · 张银银
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2008 年楼市跌了！股市却开始迎来牛市；接着在货币整体开始控制的背景下，黯淡的熊市以及两次小牛市，商品住宅最高年涨幅达到 8.7%
这 20 年来的第三次牛市，2008 年 10 月 28 日启动，1664-3478 点，2009 年 8 月 4 日结束。
但 2008 年楼市却跌了，背景是全球金融危机爆发。如上图 1，无论商品房还是商品住宅都跌了。
以整体商品房为例，2007 年均价为 3863.90 元 / 平米，2008 年降到 3800.00 元 / 平米，降幅为 1.7%。
同样，全国商品住宅，2007 年均价为 3645.18 元 / 平米，2008 年降为 3576.00 元 / 平米，降幅为 1.9%，比商品房整体降幅还略大。
值得注意的是，" 四万亿 " 刺激出来后，不仅 2009 年前 7 个月，包括 8 月有几天，股市处于牛市，楼市 2009 年涨幅也达到近 20 年的最高。
当年全国商品住宅均价涨幅高达 24.7%。
此后的 2010、2011、2012、2013 年，杠杆游戏计算发现，我国商品住宅均价涨幅分别为 6.0%、5.7%、8.7%、7.7%。如上图 2。
这期间，如上文第一部分所写，有过 2 次小牛市，时间很短，涨幅也很有限，对楼市影响不会太大。
数据也表明，这几年楼市整体依旧是中高速增长，而且还是在均价基数已经不低的背景下。
值得注意的是，2011 年四季度前，货币相对收紧。所以尽管这一时期股市没有牛市，但 2011 年商品住宅均价涨幅比前后 3 年，整体要略低。


5
最近的一轮大牛市启动当年，商品住宅均价涨幅仅 1.4%！但破裂之后，连续两年涨幅 10% 上下
近 20 年来的第六次牛市，2014 年 3 月 12 日启动，1974-5178 点，2015 年 6 月 12 日杠杆牛破灭。
而 2014 年，是 2008 年外，这 20 年来我国商品房涨幅第二低的年份。2013 年，我国商品房均价 6237.00 元 / 平米，2014 年为 6324.00。涨了 87 元，涨幅仅 1.4%。
同样，2013 年我国商品住宅均价为 5850.00 元 / 平米，2014 年为 5933.00 元 / 平米。涨了 83 元，涨幅仅 1.4%。
不仅资金都奔向了股市，同时房子库存这一年达到顶峰。
但很快，杠杆牛在清查配资中断裂 ……
股市不行了，降息、降准、去库存，甚至鼓励买房，2015、2016 年，我国商品住宅年涨幅如上图 2，分别为 9.1%、11.3%。
在史无前例的调控，以及备案数据控制之下，好不容易 2017 年这一涨幅才回落到 5.7%。
而 2016 年 1 月开始启动，然后 2 年后终结的这一轮股市小牛市，则对疯狂中的房地产基本没有带来负面影响。


小结：从上文可以看出，三个基本判断，大牛市一定会影响楼市资金；小牛市则几乎无法撼动楼市；股市起伏很大，楼市则整体向上，很少往下走。
所以，更多时候，大家还是重仓房子，而不是股票。
近期一个非常明显的变化是，牛市言论背后，配资卷土重来。股市资金杠杆又上来了！
此前两三年，因为上一轮牛市破灭后的教训，配资、股市加杠杆实际被较严厉管制。而楼市成为普通人最好加杠杆的实战投资场景。
这也印证一个道理，不论资本市场股市、期货，还是楼市，任何大宗行业，或者说带金融属性的行业都一样，要牛、要赚钱，就得加杠杆。
如果不准你加杠杆，怎么都难。最严的楼市调控，不也是这样吗？