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两会即将如期而至，不出所料，关于房地产，一些委员又语出惊人了，
58 同城 CEO 姚劲波表示，保障性住房申请门槛高和公积金提取不便捷等问题，为新市民城市的 " 落脚 " 产生了较大阻碍。于是提出：建议取消保障性住房户籍要求，公积金实行灵活存取的政策。
嗯……怎么说呢，愿望是美好的吧。
两会明天正式开启，一定会有更多劲爆的消息蹦出，
不过房叔今天倒是有另外一件大事想跟大家说。
2 月 28 日《北京市城乡规划条例 ( 修订草案 ) 》提交北京市十五届人大常委会第十一次会议进行二审。
条例明确表示：
1、符合村庄规划的小产权，乡、镇人民政府责令其补办审批手续，可能需要补交部分费用。
2、不符合村庄规划的，责令限期拆除；
3、有租金收入的，没收租金收入，并处租金收入一倍的罚款。
如果该城乡条例通过审批，北京必将掀起一轮小产权房的清理运动：绝大部分小产权房项目都将面临增加费用或直接拆迁的命运。 但是这不是重点，官方承认了一部分小产权房才是我们需要看到的变化！
一部分转正，一部分拆除。
难道时代真的变了？！
一、农村宅基地有望入市？
2019 年中央一号文件继续聚焦 " 三农 " 工作。
2 月 19 日，新华社受权发布了《中共中央 国务院关于坚持农业农村优先发展做好 " 三农 " 工作的若干意见》 ( 以下简称《意见》 ) 。
《意见》提出，将深化农村土地制度改革，全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。
今年两会很有可能会为这个修改土地法。
可以猜测，现在限制在 " 经营性 " 这个范围是防止对住宅土地市场造成巨大的冲击。
这个政策可以从扶持实体经济的角度考虑，让中小企业可以不通过地方政府这个中间商直接购买农村土地，盖厂盖办公楼盖酒店等等。这样，土地成本降下来了，再加上政策性贷款支持，这一条龙的利好，才是初衷，但无论如何，都会不经意的推动小产权 " 转正 " 的可能。
二、为房产税铺路搭桥
还有一种猜测：" 把小产权解决掉就可以收房产税了 "
" 房住不炒 " 的大方向下，明眼人都看得出来，国家在努力拜托房地产对地方财政收入的 " 绑架 "，
2017 年全国公共财政收入 17.2 万亿，卖地收入 5.2 万亿。公共财政支出超过 20 万亿，另外还有几千亿的赤字。想象一下，如果把房地产干掉，财政上少了这 5 万亿的卖地收入，估计全国大部分地方政府就要宣布财政破产。
那么怎么解决这个问题？
房产税。
这是唯一每年可以提供几万亿收入的途径。
然鹅以我国目前的房产价值，想要实现财政收入平稳很难，
我们可以粗略的计算一下：
目前全国房产价值约为 400 万亿，假如未来几年后能够对一半的房产征收房产税，只有税率平均为 1 — 2% 的时候才能达到财政收入 2 — 4 万亿。但税率可能那么高莫？
如果不能，那么宅基地就是终极大杀器！
农村宅基地目前有 3000 万亩，这是什么概念？假如平均容积率按 2 计算，3000 万亩宅基地就可以盖 400 亿平米的住宅，加上前期政府释放的 1000 万亩— 2000 万亩土地总共可以盖 500 亿— 600 亿平米的住宅。
所以，未来的路径非常清晰：以房产税来逐步替代卖地收入，逐步让地方财政摆脱对房地产的依赖。
但是！政府是不会让房价硬着陆的，所以包括房产税的推进，小产权房的转正、农村宅基地的入市都会是一个循序渐进的过程。
三、小产权的 " 坑 " 还没有被填上
但是！以上这一切并不是劝你去买小产权房，
小产权的 " 坑 " 还没有被填上！
这个普及一个概念：
小产权其实并不是术语，是民间对在集体用地上建起来的、没有房产证的住房的通俗叫法，
相比商品房，这类房子本质上根本就是「无产权」。
也就是说，你只有房屋的使用权 / 居住权，并没有完整的所有权，
这样的房子办不出房产证、契税证等合法手续证明。
所以不能交易、流通，
从法律上来讲，「小产权」房的买卖是不合法的！
购买小产权房的所谓 " 合同 "，或村集体组织相关证明文件，深究起来，都不具有法律效力。
这意味着，一旦涉及大额利益分配，比如：房屋价格暴涨、拆迁等，
卖家完全可以不认账，要求取消合同，
所以，你买了一套小产权房，如果升值越多、越快，纠纷发生的概率就越高，你离麻烦也就越近 ...
更别提抵押给银行变现这种房产的金融属性了，完全不存在的。
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发表于 2019-3-5 11:25:07
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