房价刚跌6千，房产局长就搞降价约谈，楼市终极博弈果然暗流涌动

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用 "触及利益比触及灵魂还难 "来形容当前某些地方政府，解局君想应该是再合适不过了。
随着楼市调控力度的加大，房地产爆出的奇葩事一件比一件魔幻。最近的地产圈，都在热议一个颇具魔幻主义的新词——" 降价未遂 "；从字面上来看我们不难理解，就是开发商降价卖房没有成功。
谁没让它成功呢？地方政府！
中央要 " 房住不炒 "，地方要 " 平稳不降 "。很明显，在本轮楼市调控不断加码、调控周期不断拉长的大背景下，隐藏在背后的央地博弈正暗流翻涌着。


楼市要平稳，降价不批准
前两天，有着 " 楼市空军司令 " 的微博大 v 杨红旭在自己的微博上晒出了一份会议纪要，这份会议纪要是安徽省砀山县某楼盘 " 降价未遂事件 " 约谈的会议纪要。


这份会议纪要说了啥呢？主要是三点：
第一：明确地方的中心思想——" 楼市要平稳，降价不批准 "；文件中是这么说的 " 政府对此高度重视，坚决打击影响市场健康的行为 "、" 政府要的是整体市场的平稳健康发展，不会因为一棵树毁掉一片森林 " ……
第二：果断杀鸡儆猴，遏制降价风气；于是乎，停止了该开发商接下来几个房地产预售证的办理，跟它合作的 4 家银行也一起吃了罚单。
第三：透漏下一步当地楼市的政策走向；砀山县的拆迁还要搞，我们房地产市场还是有政策利好的。


无独有偶，同样是在安徽，只不过是地点换了，从小县城砀山来到了省会合肥。
据说合肥某楼盘降价 6000 元 / 平米，从 2 万 / 平米降到 1.5 万 / 平米，于是乎房产局局长亲自前往调研，还发表重要讲话：房地产开发企业要充分认识促进房地产市场健康平稳发展的重要性，自觉遵守商品房开发销售的有关规定和要求，规范销售行为……
这一大段官话背后啥意思呢？你不懂没关系，市场懂就行。
一段官话猛如虎，房价上涨 0.5（万）；该项目房价果断回调，由原先的 1.5 万 / 平米特惠价迅速回暖到 2 万 / 平米。
很明显，中央在 " 房住不炒 " 的楼市调控上持续发力，地方政府在 " 平稳不降 " 的指导思想下不断卸力，中国楼市的真相一览无遗。


10 年一轮回，这一幕我见过
说实话，这熟悉的一幕，解局君是见过的。
那也是一个逢 8 之年，当时正值全球金融危机，房地产行业处于一个水深火热的寒潮之中，过了储备粮草过冬，不少房企打折出售房屋以求 " 活下去 "。
针对这种情况，南京的房产局长，也就是后来因 " 天价香烟 " 落马的周久耕，在纸媒上公开表态：对于开发商低于成本价销售楼盘，下一步将和物价部门一起对其进行查处，以防止烂尾楼的出现。


尽管后来周先生被查，但他首先喊出的这一口号却是为各地方政府找到了一个新出口。
后来，王石带领下的万科不信邪，在南京搞降价。于是乎，一张四千万罚款单悄然而至，最有意思的是罚款的理由是万科搞垄断；而后地方政府在开行业大会时甚至都不通知万科，两者关系一度很紧张。
事实上，对于万科来说，降价自保是没错的，但它却忽视了在楼市的这条利益链上，玩家远远不止它一个，你自保了别人了？比如地方政府。


地方政府：奶酪不能动
众所周知，新中国成立初期，" 集中力量办大事 "，地方的财政权和事权都比较小，所以上头与下头相处的和谐无忧，但是后来，搞 " 包干 "，提倡 " 分灶 " 吃饭。中央授权给地方让它们充分的去闯，获得的财政收益也大部分让地方自留。
地方的积极性上来了，权利大了收入也多了，但是财政缴纳的额度还是不变的，久而久之就出现了一个大问题——下头比上头还有钱。
到了 80 年代，中央财政收入越来越少，财政捉襟见肘，不得不通过各种名目问富裕的地方财政借钱。1993 年 7 月 23 日，当时分管经济的朱镕基在全国财政、税务工作会议上，针对这种情况来一句朱式警句" 在现行体制下，中央财政十分困难，现在不改革，中央财政的日子过不下去了 "。
于是，为了防止历史上诸侯割据的教训重演，手一挥——分税制来了。
分税制将地方财政的大头收缴到上面，只留下小头给地方政府作为 " 日常开支 "，这一改革，将上头和下头的收入格局彻底打破，效果更是立竿见影。
1994 年 2 月，也就是实施分税制 1 个月后，中央财政就环比增长了 61%。然而，这样一来也产生了一个问题——地方政府财政不堪重负，毕竟它们要用 50% 的财政收入负荷 80% 的地方事权支出。


既然如此，地方政府肯定要自己想方法找财源，而 1998 年开始的住宅商品化改革，给地方政府指了一条明路——卖地！
要注意的是，卖地可不是一锤子买卖，它除了土地转让收入还有其他税收相关收入。什么营业税、土地使用税、土地增值税等等等等
这对缺粮少弹的地方政府来说，无疑是一大笔额外收入，于是乎，地方财政也越来越依赖卖地的收入，土地财政自此就产生了。
而现在作为面包的房价一旦出现大幅回调，面粉肯定要降价，这对土地财政的打击无疑是巨大的；拿这一次的合肥来说，其对土地财政的依赖在全国排第二，由此可见当地地方政府对房价下跌为何会如此紧张。
另外，房价一下降，投机分子就打砸售楼处，这对社会治安来说也是大问题，所以，地方政府可以借此 " 明正言顺 " 的对楼市调控三心二意。
至于开发商会不会因为资金链紧张 game over，地方政府可不会在乎，毕竟死道友可以，但不能死贫道。


央地博弈下的楼市真相
很明显，当前关于楼市调控的央地博弈已经愈发明显。
从中央层面上来看，要稳房价，要降低夜壶对中国经济起到的关键性影响，要防范住系统性金融风险的发生，另外还要在国外环境突变、经济下行的压力下，提振被楼市不断挤压的消费能力；
所以，短期内放松调控的指导方针，是不会变的，这也是新华社评论一再强调 " 决不允许楼市调控半途而废 " 的用意。
而到了地方这，钱少事多的现状，逼迫着它跟上头玩躲猫猫，打游击战，而且在前些年投资——债务驱动型经济带来的后遗症下，巨大的债务压力也逼迫着它不断试探上头的调控底线。
所以在没有准备好替换土地财政的工具时，当前的楼市只能被迫横盘，房价不大涨，也不大跌。
故而在第二轮政治局会议上头压根就没提楼市。这也是不允许楼市调控半途而废和房价不大涨，也不大跌并行发展的逻辑所在。
最后，还是解局君在昨天头条结尾时所说的那句话：如何让更多的城市勇于对土地财政动刀，让它们在失去卖地收入后仍然维持得住财政收入的盘子，这将是值得上头好好思索的问题。
只有平衡好这个问题，中国楼市才会发生真正意义上的巨变。
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